最早提出做“真租赁”的是民生金融租赁公司。当时有些人对此说法颇有微词，认为租赁就是租赁，没有真假之分。因此业界出现了大量实质上不以物为依托的租赁。因为没有标的物的限制，租赁做的越来越像信贷。市场是做大了，“租赁”与其本质的东西偏离的越来越远。

　　融资租赁的本质是承租人以融物的方式达到融资目的的交易。《合同法》融资租赁的司法解释出台前，对租赁标的物的争论非常激烈，最终没有写入司法解释。但通篇谈的都是物，没有一个字涉及债的问题。融资租赁的售后回租不是放贷行为，而是从承租人处购买租赁物的方式给承租人融通资金。但现在许多人都把它看成纯金融的信贷行为。并按此操作、管理和监管。当其成为主流时，人们会问什么是真租赁。

　　什么是真租赁？

　　其实这个问题很好回答。按照《合同法》的规定“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”、“出租人享有租赁物的所有权。”按照《物权法》规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。”。凡是租赁的操作符合这些法律规定，不管是直租还是回租，都在“真租赁”的范畴。

　　真租赁是以物为标的，出租人在拥有租赁物所有权的基础上，以承租人支付租金为条件，给其设立用益物权（占有、使用、收益）的租赁。租赁公司没有资格和权力拿别人的物出租获利。

　　售后回租主要侧重承租人的信用，对物的自身价值，以及带来的控制风险能力和附加收益并不关心。融资租赁脱轨主要从这里开始。

　　没有租赁物所有权的租赁，都不是真租赁。在现实的司法案例上常见“名为租赁，实为借贷，合同无效，退还本金”的案例，已经从法律上界定了什么是真租赁，什么是假租赁。

　　哪些是没有租赁物所有权的租赁？

　　有时候我们以为自己拥有物件的所有权实际上并没有得到，有意无意地把真租赁做成假租赁。什么是没有所有权的租赁？

　　没有办理交付环节的动产租赁、没有办理不动产登记确权的租赁、不能固定资产化的无形资产租赁、没有约定所有权的动产附合在不动产的租赁。这些问题多出在售后回租、房地产租赁和政府平台项目租赁中。

　　租赁公司是否都在做的真租赁？

　　 这就要看我们做的是有“中国特色”的融资租赁，还是与国际接轨的融资租赁？如果按中国特色的融资租赁来说，在创新的名义下，想怎么做就怎么做，都不为过。类信贷的业务让租赁规模在短短几年迅速超过2万亿，因其驰骋在信贷市场，算不上奇迹，反而有影子银行嫌疑。

　　若按国际标准看，在各国不同的融资租赁中，只有一个指标是可以跨国比较的，那就是融资租赁的市场渗透率。即：当年通过融资租赁增添的设备占全国新增设备的比例。

　　按照本站从国家统计局得到的数据估算，中国融资租赁市场渗透率才8.66%。这比过去长期徘徊在3~5%有了显著的增长。但和发达国家的15~30%还有一些距离。若以这个指标认定为真租赁的话，这几年融资租赁行业整体上还长进不少。若按今年4月份的统计为准，设备工器具新增投资总额在2万亿，融资租赁市场规模也2万亿，融资租赁早就甩了30多年还没有甩掉的“幼稚产业”帽子。然而这里的真租赁成分能占多少呢？融资租赁资产规模快赶上信托，但摆脱幼稚阶段了吗？

　　真假租赁都是市场的选择

　　商人是逐利的。只要市场存在，政策上没有限制，或有空可钻，就有人去做。

　　简单、熟悉操作规范的类信贷似租赁给企业带来大量的商机和市场。因为是把资金交给承租人的操作，就算承租人是实体经济企业，资金也不一定能用在实体经济上。因此有影子银行嫌疑。

　　直租依靠技术，靠复杂的管理。在有限的市场上，获取更多的收益。因为直接服务实体经济，被国家鼓励更多的是这部分。

　　不管是直租还是售后回租，只要在市场上不出问题，萝卜青菜各有所爱，两种做法在中国都会持续下去。这就是为什么租赁规模与市场渗透率同涨的原因。

　　按照《合同法》的规定，通常人们以为融资租赁是两个合同（购货合同、租赁合同）三方当事人（出租人、承租人、供货商）的交易。按照市场的法则，没有第三方出资人，仅靠自有资金做业务，租赁公司不能可持续发展。前几年货币流动性非常充裕，租赁公司资金来源通畅，人们都偏重售后回租也就不足为奇。不需要抱怨，也没什么值得炫耀的地方。

　　融资租赁业为什么要转型？

　　要分析这个问题首先要看融资租赁为什么会红火，现在的市场是否还会给租赁公司这个机会。

　　融资租赁的第三次起飞还要从银行进入融资租赁业开始。银行的充裕资金加上类信贷租赁业务，又是面对大型国企、央企，不动产和政府平台项目。租赁规模很容易飞速增长到天文数字量的水平。金融租赁公司为了扩大业务，不断增加资本金以保资本充足率在安全范围。商务部管辖的租赁公司有些依靠知识和技术，早已突破1：10的交易规模。

　　尽管金融机构的金融租赁公司被纳入信贷规模管理。随着银行间同业业务的不断创新和飞速发展，以各种方式规避了信贷规模的限制，大量的资金进入融资租赁业。非金融机构的融资租赁也搭此顺风车租赁规模一路飚涨。类信贷的租赁突破融资租赁以物为本的界限，市场因此无限扩充，从火箭似增长变为几何爆炸似增长。

　　十八大三中全会以后，中国经济体制进入全面转型期。如果没有国家经济二次改革，没有国家的顶层设计从市场源头进行改变，经济继续保持高速增长，租赁行业的火爆市场也不会改变。由于经济过热带来一系列负面影响，迫使经济改革需上升至政治改革层面。控制资金市场流动性的顶层设计，从根上控制经济过热的资金来源，迫使过热领域被动转型。

　　在改革的顶层设计的影响下，租赁公司原来的市场已发生改变。租赁公司若不为此转型的话，将面临着大浪淘沙被淘汰的危险。

　　近期在经改的顶层设计下，出台了那些迫使租赁公司要转型的政策？

• 影子银行示警
  • 国办发[2013]107号《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》中提醒：“融资租赁等非金融机构要严格界定业务范围，……融资租赁公司要依托适宜的租赁物开展业务，不得转借银行贷款和相应资产。”这个文件只针对融资租赁公司。金融租赁公司因为其经营性质与融资租赁有所不同，因此不在影子银行嫌疑之列。
• 规范金融机构同业业务
  • 五部委联合发文，银发[2014]127号《关于规范金融机构同业业务的通知》规范“同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售（卖出回购）等同业投融资业务。”防止“部分业务发展不规范、信息披露不充分、规避金融监管和宏观调控等问题。”在鼓励金融创新、维护金融机构自主经营的前提下，按照“堵邪路、开正门、强管理、促发展”的总体思路，就规范同业业务经营行为、加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。
  • 租赁公司需要的金融机构同业出表资金，在用途上将受到严格监管。资金通道业务将受限。
• 控制货币流动性
  • 流动性过剩主要是货币发行太多。收缩货币发行量，提高存款准备金率是政府高层对经济改革的顶层设计。当都感到紧张时，符合资金流向实体经济的银行就会获得“定向降准”，引导资金向宏观调控鼓励产业方向流动。租赁公司要想从银行信贷渠道获得资金用在房地产租赁、政府平台融资等项目上。能否还能继续获得资金来源，值得关注。
• 国企深度改革
  • 国企改革属于政治体制改革+经济体制改革。十八大政治改革的重点之一就是国企改革。通过反腐、公平处罚、增加利润上缴比例、改制成混合经济体系，拆分庞大机构等，国企、央企已经改变了自身的性质。其信用度会比以前有很大差别。租赁公司的客户群为此需要做相应调整。
• 地方政府自行发债
  • 财政部公布关于印发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》的通知。经国务院批准，2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。财政收入若用来还债，政府平台项目的融资的还款来源就难以得到保障。笔者以为这是国家在给地方政府过度变相融资解套。老的平台项目还款资金还没有落实，再开新项目就是险上加险。
  • 2012年12月底，财政部联合央行、银监会和发改委下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（下称463号文），重点要求各地方政府、机关事业单位等，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议。租赁公司拿到的所谓承诺函、人大决议等任何形式的政府担保都是无效。
• 资本市场逐步放开
  • 随着经济体质改革，直接融资的市场逐步开放。目前租赁公司可直接融资的市场有：租赁资产保理、租赁资产证券化、租赁资产交易市场、租赁基金、险资入市租赁、租赁资产信托计划、租赁公司上市融资、转租赁、委托租赁等。
• 飞机租赁出台新政
  • 原来被中航材垄断的飞机采购业务已经放开。租赁公司可直接采购飞机，开办经营租赁业务和售后回租业务。因为金额巨大，客户群很小，不是对飞机租赁掌握比较深的技术，很难开展真正的飞机租赁，获取其背后的巨大利润。

　　还有许多政策的改变在影响着融资租赁业。鉴于篇幅问题，不在这里赘述。

　　融资租赁业开始转型了吗？

　　融资租赁前30年的发展，主要依靠信贷方式推动。二次经济改革后，货币的流动性开始受限，资本市场逐步开放，租赁由信贷推动的方式将逐步向资本推动方式转变。租赁公司的经营方向，更多的将是根据出资人意愿去发展。租赁资产的收益，必将要满足出资人的最低要求。租赁公司再以压低利率竞争，形成的租赁资产很难进入资本市场。

　　政策和市场的变化将迫使租赁公司进行经营转型。现在有些大的租赁公司已经在中小租赁公司的市场里“扫货”，扩大中小企业和实体经济的市场份额。已经让人感受转型已从口号变为行动。新经济体现一可快“字”。谁先下手，谁就能最早占领或垄断这个市场。

　　融资租赁是资金密集型产业，资金的流动性压缩了，银行同业业务受压、受限。租赁公司若还是以做资金通道业务为主。依靠银行信贷推动的租赁公司资金来源必然也会受阻。因此租赁公司必须要转型，要给银行一个租赁公司没做通道业务，确实服务实体经济的贷款理由。否则提供资金的银行得不到“定向降准”，也没有闲钱给租赁公司做业务。

　　并不是所有的租赁公司都有转型的需求。只要资金来源充裕，客户群信用依然保持那么好。租赁公司的转型愿望或许没那么大。

　　形势比人强。不管你是否愿意，随着国家经济改革浪潮的冲击，租赁公司转型是早晚的事情。

　　融资租赁转型后的市场在何方？

　　正如融资租赁红火时是依靠市场推动。现在的转型依然需要依靠市场。然而当经济开始步入下行阶段，部分传统产业竞争过度，市场空间还有多大？没有这个市场空间租赁公司朝哪个方向转，是当前许多租赁公司面临的新课题。

　　融资租赁主要的适用领域是添置机械设备。只要中国的工业化没有完结，理论上讲融资租赁的市场空间在此就是存在的。为什么有些租赁公司觉得现在想投的产业似乎都饱和了。租赁的市场空间并不像理论上那么大？

　　中国的工业化进程虽然还没用完成。但许多传统产业的竞争进入饱和期。日新月异的技术变革，导致许多产业即将灭亡或从此灭亡。租赁物件也因技术更新太快而迅速贬值。因此租赁公司今后进入的市场是：

• 早晨10点钟的朝阳产业。此时产业的收益率适中，也没有将被淘汰或竞争过度的现象存在，租赁公司在此有一定的发展空间。
• 有些能源产业、资源企业、离不开的市政工程。这样的产业只有旺季和淡季，不会消亡。租赁公司进入这样的产业租金早晚能收回。
• 母公司资源产业。租赁公司若没有租赁经验，可先借助股东资源和市场小试牛刀，待经验成熟，管理体系建立后再走向社会市场。
• 随着科技进步，今后的产业会此消彼长，不管不断变化。为了应对这种变化，依靠租赁公司的核心竞争力，经营几个租赁公司具有专业特长的产业，储备一个拟进入的产业，开发一个新领域的产业。在熟悉的领域里，在完整的产业链上，有限多元化地开发市场。一个产业吃一辈子的时代即将过去了。在动态中发展，在创新中求生是租赁公司的未来的生存之路。