摘要：养老机构的融资难给融资租赁公司带来了机会，也带来挑战。如何在养老机构融资租赁中保证收益的同时防范风险，是融资租赁公司不断研究的重要课题。本文主要从法律、财务和运营三方面对养老机构的融资租赁可能面临的风险进行分析并从实务操作的角度提出一些防范建议。
一、养老机构融资租赁现状
养老机构是为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构，是我国机构养老的主要表现形式，受县级以上地方人民政府民政部门的监督和管理，服务的目标群体是主要是四类：一是需要由政府供养的孤寡老人；二是“空巢”老人；三是家庭无力照顾的生活不能自理或者半自理老人。从形式上，它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。从类型上，主要有敬老院、福利院、养老院、老年公寓、护老院、护养院、护理院等多种类型。
目前，我国人口老龄化进程加速，机构养老模式的重要性也日益凸显，我国养老机构有效供给严重不足，国家虽然从政策层面给予养老行业很大的支持，但资金仍然是制约养老机构发展的主要因素，资金的制约主要体现养老机构在金融机构融资难，国家补贴资金不能及时到位等方面。融资难是因为资本市场对于养老行业处于观望状态，金融机构因养老机构不能提供强有力的抵押担保物而拒绝对其提供融资授信，国家补贴资金的支付往往又受到地方政府财政的影响以及发放审核标准的要求，支付不是特别及时，延迟支付的情况很多，尤其是在一些经济较为落后的市县。
融资租赁因兼具融资和融物的特性，在为养老机构拓宽融资渠道、创新融资方式方面具有现实意义。但养老机构的融资租赁同样也面临着诸多的风险，如何在养老机构融资租赁中分析和防范风险，是融资租赁公司不断研究的重要课题。
二、养老机构融资租赁风险分析
经过对多类养老机构的现场考察和资料采集，我们认为开展养老机构融资租赁业务，应主要从法律、财务、运营三个角度综合进行风险分析。
（一）法律风险分析
法律风险主要是融资租赁法律关系的无效和所设置担保措施的无效。众所周知，融资租赁具有融资与融物的双重属性，租赁物是构建合法的融资租赁法律关系的载体。《中华人民共和国民法典》七百三十七条规定，当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。《融资租赁监督管理暂行办法》第十四条和十七条规定，融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。前述条款的规定意在指明合法的融资租赁法律关系应建立在具有权属清晰可分离、真实存在、可以产生收益且可以流转的租赁物基础之上，但在实践中，融资的属性被不断地放大，融物的属性被缩小甚至被忽略，导致融资租赁业务在实际开展中经常出现法律关系名不符实的情况。尤其是因为养老机构的固定资产，主要为价值较低的养老床具、养老辅具等，很难挑选出适格的租赁物且在现场很难核对。但为了推进融资租赁业务的开展，很多出租人与承租人通过虚构租赁物、高估租赁物价值、伪造租赁物发票，或以低值易耗品、在建商品房等不符合租赁物特征的资产作为租赁物来搭建融资租赁的交易结构。
对于在以不动产作为租赁物的售后回租业务中，明知不动产无法过户，或为了避免缴纳税费而不过户，此种业务一旦引发诉讼，法院一般会基于租赁物并未转移所有权而认定双方的真实意思是资金借贷，而非融资租赁。此外，若租赁物在转让前已经存在被抵押、质押或司法查封、扣押的情形，若租赁公司没有尽到审慎审查义务，且不符合善意取得租赁物所有权法定要件的，一旦引发诉讼，若承租人抗辩其属无权处分的，也会被认定不构成售后回租的法律关系。合同一旦被否定构成融资租赁法律关系，则合同的法律性质改变，对应的合同条款效力的担保合同的效力都会受到影响。例如在东航国际融资租赁有限公司、中建六局第三建筑工程有限公司与中国建筑第六工程局有限公司融资租赁合同纠纷案（案号：（2020）沪民终33号）中，二审法院认为：融资租赁合同应当兼具融资与融物的双重属性。本案中，东航国际融资租赁有限公司用以证明租赁物存在的发票已被查明是虚假套票，其也未提供其他证据足以证明租赁物的真实存在，故涉案《售后回租赁合同》并不符合融资租赁法律关系的特征。而中建六局三公司又始终主张双方在合同签订时即虚构租赁物以融资租赁之名行放贷之实。故根据上述业已查明的事实，应当认定双方当事人的真实意思并非售后回租，而是出借资金。
随着《九民会议纪要》的发布，以及《民法典》和《担保制度司法解释》的正式实施，关于的担保的内容发生很大的变化和新增。变化的内容有保证期间、担保范围、抵押财产的不限制转让。保证期间由原来“约定不明”时推定为两年变更为六个月；担保的范围只限定于主债权的范围，超出债务人应承担的责任范围，人民法院不予支持。新增的内容有非典型担保、不同情形下担保的效力的规定，例如上市公司未公告对外提供担保的不承担保证责任，也不承担赔偿责任。前述规定对融资租赁项目增信措施的设置提出了新的要求。所以，在融资租赁业务担保措施设置时，应根据法律的规定审查保证人和担保物的资质并取得相关的决议文件和手续。在养老机构融资租赁业务中，尤其面临担保主体和担保物不适格的法律风险，《中华人民共和国民法典》担保制度司法解释第六条规定：以公益为目的的营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效。担保合同无效后，应按照造成无效的原因来划分赔偿责任，此时，保证人和担保物就起不到完全担保的作用。
（二）财务风险分析
财务风险主要是养老机构的现金流风险，因养老机构的基建投资金额巨大，资金回收缓慢，运营成本费用高，所以，无论是在初期还是运营期都需要充沛的现金流进行支撑，如果没有足够的资金支持，合理的成本费用控制方法，很容易导且致资金链断裂，无法偿还到期债务，例如，我公司曾经投放过一个河南省县级养老机构的融资租赁项目，该养老机构运营已有一定的年限且一直以来运营比较稳定，但是在2020年的新冠疫情大爆发之后，因老人的入住率出现了下滑，导致收入下降严重，且政府的养老补贴迟迟不能到位，实际控制人又没有其他经营的产业来调动资金，一度导致现金流非常紧张，偿还租金的压力非常大。
（三）运营风险分析
运营风险主要来自于两方面，一是养老机构实际控制人方面的风险，在我公司接触的养老机构融资租赁业务中，有些实际控制人创办养老机构纯粹是为了套取政府补贴，将获取的资金用于个人奢侈消费及其他不良嗜好。或者养老机构的实际控制人自身并无从事养老的工作经验也未聘请专业的管理人员，这种养老机构的持续性运营存在很大的风险。所以，实际控制人对于创办养老机构的初衷以及其在养老行业的工作经验是养老机构持续运营的基础，实际控制人的品行及在当地的资源调动能力是养老机构持续运营的重要保障；二是养老机构本身存在的风险，主要体现在养老机构的市场定位不符合当地的实际情况，经营场所存在安全隐患，各项软硬件配套设施不齐全，管理团队人员及护理人员配比不充足，入住率及入住老人波动性较大，后勤服务不到位等方面。
三、养老机构融资租赁风险防范建议
（一）法律风险防范建议
为防范养老机构融资租赁的法律风险，我们认为应从租赁物、担保物和交易主体资质（承租人、担保人）三大方面入手进行严格审查。
第一是租赁物审查。在回租模式下，租赁物应重点审查是否真实存在且使用正常、所有权凭证（购买合同、发票和付款记录）是否齐全、是否已经做过租赁、是否符合银保监会对租赁物的认定范畴、以及是否符合租赁物卖方和买方的经营范围 ，以保证融资租赁法律关系的合法有效。在直租模式下，应重点审查租赁物的价款是否符合行业标准，承租人是否有真实的购买意向，租赁物是否真实存在且按时完成租赁物所有权转移手续。
第二是担保物审查。担保物应审查权属是否清晰、有无他项权且来源是否合法。对于不动产，应审查不动产权证书原件和查封情况，并通过查询市场价格、同品类司法拍卖价格、已担保债权数额合理评估不动产担保能力；对于股权，应审查该股权的冻结情况，并通过股权评估方法合理评估股权质押担保的担保能力；对于权利质押的，比如应收账款，应审查其账期、金额、履行情况、已质押记录并要通知应收账款债务人。
第三是各主体资质审查。承租人资质应从以下几方面进行审查：首先是独立承担民事责任的能力；其次是资质证照是否齐全且合法有效，主要体现在是否具备民办非企业单位登记证书或者营业执照、养老机构设立许可证书或者备案证明、医疗机构许可证、开户许可证或者基本存款账户、消防验收许可证、餐饮服务许可证、护理人员健康证等；最后是符合要求的经营场所和组织结构。此外还应审查承租人是否涉及重大诉讼和执行信息。保证人应分自然人和法人进行审核：自然人保证人应审查是否为完全民事权利能力和行为能力人，有无涉及重大诉讼执行信息、征信无严重不良记录，重大金融负债和隐形负债；法人保证人应审查其是否为完全民事权利和行为能力人，有无涉及重大诉讼执行信息、征信无严重不良记录，重大金融负债和隐形负债提供担保的，还应审查其章程对于对外担保事项的决策机构及相关要求，已按照要求出具相关的股东会决议、董事决议、授权书或者公告证明。
（二）财务风险防范建议
为防范财务风险我们要对养老机构所披露财务数据真实性和合理性进行论证。对养老机构内部做账系统、做账凭证、开户银行账户流水进行逐一核实勾稽。通过查询每年入住老人记录和政府补贴到账记录核实主营业务收入情况；通过查询工资发放造册表和社保缴纳记录、水电费支付凭证核实人工水电等主要成本费用支出；通过现场查验核对固定资产是否真实存在；通过核对各项融资合同、业务往来合同核实应付账款、长期应付款和其他应付款的真实余额等其他重要科目余额，掌握养老机构的真实资产负债情况和现金流情况。才外还要衡量养老机构及其实际控制人的再融资能力。
（三）运营风险防范建议
为了防范运营方面的风险，我们要从以下多个方面进行进行审查：第一，养老机构的自身定位和当地市场需求是否相吻合，养老机构的价格定位是否和当地的人均收入是都相匹配；第二，养老机构的护理人员是否专业细致并按照规定对老年人提供日间照料；第三，养老机构内部建筑结构是否符合老年人居住建筑设计标准，适老化设备、呼叫设备和救助预防设备设置是否完备，入住老人的生命、财产安全是否有足够的保障；第四，养老机构提供的服务是否符合养老机构基本规范等有关国家标准或者行业标准和规范”；第五，养老机构的运营场所是租赁还是自有；第六，养老机构的入住率入住老人是否稳定；第七，养老机构的实际控制人从事养老行业的经验以及是否从事房地产开发等类似资金需求量很大的产业；第八，民政部门对养老机构的星级评定。
四、结语
养老机构类租赁项目有着相同的特点：首先，养老机构的租赁物所有权凭证不齐全、价值低、数量多、再处置能力弱；其次，养老机构很难提供强有力的担保措施；再次，在后疫情时代，养老机构的风险抵御能力愈弱；最后，养老机构的持续运营对于现金流的要求较高，但是金融机构融资渠道窄。综前所述，养老机构融资租赁业务存在很多的缺陷和风险，但是，养老产业作为国民经济和社会发展的规划，国家势必会鼓励社会各方面的投入，此为融资租赁公司为养老机构提供融资服务的契机和空间，对于专注于养老产业的融资租赁公司，应不断的创新融资租赁业务模式、优化风控理念和风控措施，为每家养老机构设置定制化的融资租赁服务方案，在助力社会养老事业的发展的同时保障融资租赁公司的健康可持续性运营。
参考文献：
【1】任立华，柏亮主编.融资租赁法律风险防范指南【M】.北京：中国经济出版社，2018.
【2】陈洪忠，陈娟，韩洪、赵维娟、殷新丹主编.养老法律那些事儿【M】.北京：知识产权出版社，2015.
