执行实务中，法院在拍卖被执行人房屋时，往往会出现案外人主张对该房屋享有租赁权而对法院的拍卖行为提出异议，意图阻却法院拍卖的情况发生。更为复杂的情况是，有时是租赁与抵押并存，这就是执行实务中的一个疑难问题“租赁与抵押的关系问题”。
　　
　　笔者认为，在执行实务中的这个疑难问题产生的源头不在执行阶段的程序上，而是在实体法上。产生这一问题的根源在于对《物权法》第一百九十条认识的不同。该条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。正是基于此规定，有人得出如下结论：先租后抵，不得拍卖；先抵后租，可以拍卖。实际上这是一种错误的认识，是对《物权法》第一百九十条的误读。
　　
　　要想正确理解《物权法》第一百九十条的规定，并正确应用与执行中的司法拍卖，就必须要对租赁权与抵押权有一个正确的认识。租赁权与抵押权本质上是两项性质截然不同的权利，租赁权实际上是一种基于意思表示的对物的合法占有、使用的权利；而抵押权的本质是对抵押物变现后所得价款优先受偿的权利。也就是说，抵押权权利实现不是以对物的实际占有或所有为表现形式。明白了这一点，我们再来分析《物权法》第一百九十条的内在逻辑性。我们先看第一句话：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这个规定表明，所有权人为物所设立的权利负担并不影响承租人的租赁权，也就是说无论将来抵押物是否面临被拍卖的后果，物的所有权是否会随着拍卖的成交而发生转移，都不会影响到承租人的租赁权。我们再看第二句话：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。有人将这一规定解读为“先抵后租，不得拍卖”，这是不对的，我们应当这样理解。首先，抵押权设立后抵押物的所有权人是有权利将抵押物出租的，这是因为抵押权作为担保物权与租赁权不存在内容上冲突。而“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的意思是说尽管有租赁关系的存在，但是在抵押物被拍卖后，抵押权人依旧享有对所得价款的优先受偿权。而此时，尽管物的所有权因为拍卖而发生转移，但是承租人的租赁权依然存在。因此，我们可以得出这样的结论，租赁权与抵押权实际上是两个互不干涉、互不影响的权利。租赁权不能阻止抵押权的实现，抵押权也不能影响租赁权的行使。
　　
　　实际上，我们都知道“买卖不破租赁”的规则，也就是说既然作为自物权所有权的变更都不能影响租赁关系，那么作为他物权的抵押权也自然不能影响租赁关系了。同样，租赁也不可能成为阻却法院拍卖的事由，因为法院拍卖的后果是导致物的所有权的变更以及债权人债权的实现，不会对承租人租赁权的造成法律上的影响。
　　
　　当然，笔者承认，在执行拍卖中房屋有无租赁对房屋拍卖成交价格会产生影响，因此有时根据办案需要会考虑除去租赁或者因租赁的存在而暂时不予拍卖，但这都不是租赁权本身对司法拍卖产生的作用。