拟收购融资租赁不良资产时需要要求资产出让方对以下情况进行披露并审查，合理评估资产价值以及收购风险：
一、融资租赁关系的审查
《司法解释》第一条规定：人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系进行认定。根据该规定，即使合同写明为融资租赁合同，但是如果法院认为权利义务的安排不符合融资租赁关系的定义的，可以认定不构成融资租赁关系。根据目前《司法解释》的规定，在认定融资租赁关系时，有以下几个问题需要讨论：
1、租赁物。
目前融资租赁行业的监管部门对于租赁物做出了一定的限制，是法院在判断租赁物是否是一个适格的融资租赁标的时的重要参照。其中与金融不良资产收购关系较大的是银监会《金融租赁公司管理办法》第3条第2款的规定，该办法规定融资租赁交易的租赁物仅为固定资产。此外商务部、国家税务总局下发的《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》第3条的规定也有一定参考作用：试点企业从事融资租赁的租赁物范围包括“各种先进或适用的生产、通信、医疗、保险、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等）”。实践中争议较多的是房地产和无形权利是否构成融资租赁的标的。
（1）对于房地产是否构成融资租赁的租赁物，最高院在草拟《司法解释》时征求了多方意见，因为争议较多，所以最终未在《司法解释》中做出明确规定，而是认为仍然需要根据合同的性质做出判断。一般来说，对于租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，最高院倾向于认定为融资租赁合同关系。理由是此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定。以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，最高院倾向于认定不构成融资租赁关系。
（2）关于以权利为租赁物的合同性质的认定。实践中，对于该问题也存在较多争议，以权利作为融资租赁的标的的，主要包括两类：一是收费权，如高速公路的收费权；二是专利权、商标权等知识产权。最高院认为，从法律性质上，收费权的融资租赁实质上是收费权的质押，专利权、商标权的融资租赁多为知识产权的质押和许可使用。所以，一般不认为构成融资租赁关系，而应根据其实际构成的法律关系认定合同的性质、效力与当事人之间的权利义务关系。
2、标的物的价值、租金也会对融资租赁关系的认定产生影响。
标的物的价值及租金构成，主要针对的是以价值明显偏低、无法起到担保租赁债权实现的情形。此时，仅有融资，而实际上没有租赁物。而租金如果过高，租金高出出租人的租金成本加上费用以及利润数倍，实际上也是以融资租赁合同为掩盖的借贷合同。上述两种情形，一种情况是标的物本身价值极低，另一种情况是标的物本身也具有一定的经济价值，但是与租金的总额相比，脱离了出租人正常的租金构成的范围。此时应考虑融资租赁合同中权利义务的约定、租金构成的因素，来认定是否构成融资租赁关系。
3、不构成融资租赁合同法律关系时，合同效力的认定。
根据《司法解释》的规定，这样的合同并不会简单被认定为无效。是否认定为无效，一方面看合同是否存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形；另一方面看合同构成的基础法律关系。根据《司法解释》的规定，对当事人之间的权利义务关系，可以按照合同约定或者其实际构成的有名合同（如借款合同、分期付款买卖合同、收费权质押合同、抵押借款合同等）所对应的法律规定认定合同的性质、效力及当事人之间的权利义务关系。
在融资租赁资产收购审查的过程中，需要结合上述因素判断拟收购的资产是不是融资租赁资产。如果不是，则可能存在收购标的名不符实或者合同无效的情况，对资产的收购以及处置产生影响。
二、租赁物价值以及权属关系的审查
在收购融资租赁不良资产包时，如收购标的包含租赁物的所有权，租赁物也是处置回收的重要来源时，应对租赁物进行审查，对租赁物的审查主要包括以下几个方面的内容：
1、租赁物是否真实存在。这个问题包含三个层次：
第一个层次是租赁物物理上是否真实存在。因为融资租赁的租赁物一般都由承租人占有，融资租赁资产的转让方即出租人并不实际占有租赁物，如果出租人怠于核实租赁物的状况，则租赁物是否实际存在就是在收购资产转让租赁物所有权时首先应当核实的问题。
第二个层次是租赁物的权属状况。融资租赁租赁物的所有权属于出租人，但是融资租赁的标的物一般是动产，并且被承租人占有，所有权利外观上存在第三人难以辨别权属的情形，所以第三人仍然可能善意取得租赁物。《司法解释》第九条专门规定了该问题：承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第以一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记的；（三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；（四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的为租赁物的其他情形。对于该问题，在收购前应通过现场核实、在相关工商或者其他登记部门核实租赁物的权属状况，出租人在相关《资产转让协议》中对租赁物的权属状况做出承诺及保证等方式加以解决。
第三个层次还应该考虑部分特殊租赁物可能会产生相关的费用，某些费用在租赁物处置时会有优先权，这些优先权可能会影响租赁物的价值。比较典型的比如在收购船舶以及机动车等特殊动产时，该类动产可能存在一部分附随费用，比如船舶的船舶优先权。[1]该类权利往往可能会在动产的变卖价款中优先受偿，所以对于针对这类动产，一方面需要聘请专门人员做好尽职调查工作，另一方面需要出租人对拟转让租赁物的状况做出完整的信息披露，并做出承诺与保证。
2、租赁物价值的评估。如上所述，租赁物价值明显过低的，可能会对租赁关系的稳定性产生影响，所以应在调查租赁物时应聘请专门的评估机构妥善评估租赁物价值。
三、《融资租赁合同》项下权利义务履行状况的审查
在收购融资租赁不良资产时，还需要对《融资租赁合同》项下义务履行状况的审查。作为资产的收购方，主要是应考虑出租人的义务是否已经履行完毕，避免出租人义务未履行完毕而对租金债权以及租赁物所有权产生影响。
出租人在《融资租赁合同》项下的具体义务一般是按照相关协议约定的要求购买租赁物并交付。出租人必需购买承租人指定的租赁物，并且交付的方式也必须符合约定。对于这一类风险，需要一方面在审查时注意核实原协议约定，另外一方面因为义务人为资产转让人即出租人，出租人应在相应的资产转让合同中对是否已经履行融资租赁合同项下的义务进行披露，如出租人表示其已经履行完毕融资租赁合同项下的义务的，应在协议中做出相应的承诺与保证。
