普陀人管某贷款违约，银行申请将其抵押物——一套商品房公开拍卖。颜某向法院提出异议，称该拍卖标的物早已被其租赁。近日，区人民法院对此案作出裁定，认定该租赁协议无效。

　　2012年11月21日，管某向颜某借款25万元，约定2个月后还清。

　　为能及时收回借款，颜某想了一招，他与管某签订了一份租房协议，私下约定，若管某赖债，就用借款冲抵房租，即颜某有权租用管某名下的东港和润花园一处房产，租期为20年，“租金”一次性付清。

　　当天，颜某就把25万元借款当作租金“支付”给了管某。之后，管某因其他债务问题，一直未能偿还这笔借款。期间，颜某也没按约定取得该套房子的使用权。直到去年4月，管某家人搬出该套房子，颜某才入住使用。

　　由于债务缠身，管某将该套房产作抵押，向银行贷款80余万元，但逾期未还。银行向法院起诉后，法院依法对管某的该套房产进行拍卖。

　　得知拍卖消息后，颜某向法院提起异议。他认为，自己是那处房产的承租人，依据“买卖不破租赁”的原则，主张法院保护其租房的权利。

　　针对这一情况，区人民法院裁决庭根据听证程序，及双方当事人提供的证据，对案件进行审查，重点围绕租赁合同的真实性及合同签订的时间节点等关键问题。

　　“正常的房屋租赁合同，一般租期都以5年内居多，租金半年或一年一付。该案中，颜某一次性支付了20年的租金，与正常的交易习惯不符；且协议签订后，颜某直至2年后才取得房产的使用权，使用交付过程有悖常理。”区人民法院有关负责人说，最终法院裁定，颜某主张的租赁权，名为租赁，实为借贷担保，即所谓的“以租代抵”，因此对颜某的租赁权不予保护。颜某要想收回借款，需另行起诉管某。 “近年来，部分民间借贷机构或个人，通过与借款人虚构长期租赁合同等方式，以‘保证’其借款安全，且有愈演愈烈的趋势。”区人民法院有关负责人说，“这种做法，严重威胁到了房产抵押权人的利益，该院执行部门将依法加大对虚假租赁的打击力度，“市民在借款给他人时，注意不要签订此类‘以租代抵’的租房协议，因为它是无法律效力的，一旦发生纠纷，当事人利益将无法得到有效保障。”