【案件回放】

    李某与广州市某印花有限公司（以下简称“印花公司”）于2007年7月1日签订一份《房地产租赁合同》，约定：李某将位于番禺区某街10号的房屋出租给印花公司作加工业用途使用，使用面积400平方米；租赁期限10年；租金每月4000元，租金每年按原租金的10%递增。合同签订后，双方均按照合同履行。2012年7月1日，李某提出要提前收回房屋，印花公司不同意，并开始拒绝支付租金。李某遂以涉案的房屋没有产权证明，也没有合法的报建手续为由，请求解除合同，收回房屋。法院判决：一、解除双方签订的《房地产租赁合同》；二、印花公司将涉案房屋交回给李某；三、印花公司向李某给付按照合同所涉的使用费（从2012年7月1日起算至印花公司实际交回涉案房屋给李某之日止）。

    【律师说法】

    本报记者采访了广东港宏律师事务所黎桂花律师，黎律师认为，本案争议的焦点在，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，订立的租赁合同是否无效？

    黎律师分析认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条 “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

    本案中，经法院查明：该房屋没有依法取得房屋所有权证，也未取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。李某将没有取得建设工程规划许可证的房屋用于出租，在案件法庭辩论终结前亦未能提供该房屋的合法报建手续或者已经主管部门批准建设的手续，故李某与印花公司于2007年7月1日所签订的《房地产租赁合同》是无效的。

    依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，合同无效后，印花公司应将合同所涉及的房屋交还给李某。另外，虽然租赁合同无效，但该租赁合同是双方真实意思表示，双方也实际履行多年，鉴于李某已将涉案的房屋实际交付给印花公司使用，根据公平合理的原则，印花公司应向李某支付相应的使用费，该使用费的标准可参照上述合同约定的“租金”标准计付。

    黎律师提醒：在签订租赁合同时，应审查租赁物是否取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证的规定建设，以防止导致合同无效，造成经济损失。