近日，财政部发布了最新修订的《企业会计准则第21号——租赁》并公布了会计司相关负责人的政策解读。除了目前在中国境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自明年1月1日起执行外，包括A股上市公司在内的其他执行企业会计准则的企业需要在2年后，即2021年1月1日起实施。
新租赁准则内容变化巨大，主要包括：
第一，重新定义租赁内容。新租赁准则将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”，并进一步说明如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。同时，新租赁准则还对包含租赁和非租赁成分的合同如何分拆，以及何种情形下应将多份合同合并为一项租赁合同进行会计处理作了规定。
第二，采用统一的会计处理模型。新租赁准则明确取消了承租人经营租赁和融资租赁的分类，同时对短期租赁和低价值资产租赁以外的其他所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。其中的短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁；低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。承租人对于短期租赁和低价值资产租赁可选择不确认使用权资产和租赁负债，而是比照现经营租赁方式进行会计处理。
第三，对承租人的后续计量增加了选择权重估与租赁变更情形下的会计处理。新租赁准则明确规定发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。企业应视其变更情况将其作为一项单独租赁进行会计处理或重新计量租赁负债。
第四，丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。新租赁准则要求出租人增加披露相关租赁收入及未折现租赁收款额等信息。此外，出租人还应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。
总体而言，新租赁准则要求所有租赁全部“上表”反映。这将导致承租人的资产负债表将随着现时经营租赁的租金承诺而相应大幅度增长。这将对大量采用经营租赁模式的零售、运输、电信等行业产生深远影响。因此，企业需要尽快行动起来，测算现有租赁合同对财报的影响，积极制定新租赁准则实施后的新商业模式和策略，以便应对经营巨变。
