新租赁准则下虽然对承租人不再区分租赁的类别，但对出租人仍然采用经营租赁加融资租赁的双重模型。
因此我们仍然需要需要对出租人划分经营租赁和融资租赁。
1 新旧准则的区别
我们原本耳熟能详的五种判定是否属于融资租赁的判定条件分别是：
（1） 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
通常，对行使选择权所支付的对价是一个极低的名义对价，该对价的支付只是为了表明转移是有偿的，比如在租赁期届满时航空公司有权以1元的名义价格购入定制的融资租入的客机。
（3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
这里的大部分通常指整个使用寿命的75%以上，比如一架客机的使用寿命为20年，航空公司租了18年，那么剩下的2年即使航空公司不再租赁，也不会对判断租赁的性质产生影响，毕竟一辈子大多数的时间都跟了你，有没有领证，都是你的人了。
（4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
承租人往往是因为资金的原因才会选择长期租赁。比如，客户需要购买一台设备，价值1亿元，使用寿命为20年，但客户无法一下子拿出1亿元，由此产生了融资租赁市场，由融资租赁公司向厂商购买设备，再与客户签订融资租赁协议（可以类似理解为长期借款协议，且这项借款是专门用于该项设备的）。
同时与客户签订租赁合同，由客户每年支付700万元的租金，这样即解决了客户的资金流问题，使得资产的受益期间、折旧期间与分期付款的期间更加匹配，也使融资租赁公司赚到了利息。
那么，融资租赁长期、定制的特点，注定了折现后的租赁收款额几乎相当甚至超过租赁资产的价值，这样融资租赁公司才能赚到时间价值，而这里的几乎相当通常是90%以上。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
这几条固然可以判定是否属于融资租赁，但不全面。
而新准则在原本五选一的判断基础上又新增了三条可以判断为融资租赁的条件：
（1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
（2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
（3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
前两条从收受益人的角度判断，而最后一条从是否续租判断。
如果有权行使远低于市场水平的租金以续租，相信正常情况下承租人都会选择续租，而出租人当然也不是傻子，这一条款的存在表明在租赁合同签订时即充分考虑了承租人续租的可能性，因此租赁更具有融资性质的，这一点类似于低价购买选择权。
新准则之所以增加后面三条判断标准是因为融资租赁和经营租赁在会计处理上有着明显的差异，在现实中存在出租方和承租方为了符合租赁的分类而创造性地制定租赁条款，你不是说要有购买选择权吗，你不是说要占到租赁资产使用寿命的75%以上吗，那我不制定购买选择权，但提供优惠续租权，我租期不占到使用寿命的75%以上，但我可以反复续租，年年续租。
为了避免实务中，相似的经济业务采取两种截然不同的操作方式，为了保证会计处理的公平性，因此严格限定了经营租的范围，只有上述八条都不满足时才可以被确认为经营租赁。
同时，新租赁准则明确了判断是否属于融资租赁取决于交易的实质。这一点与原准则下一、以合同为标准有所不同。
2 举个例子
CPA教材上有这么一个例子：
2x19年12月1日，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同，从乙公司租入塑钢机一台。租赁合同主要条款如下：
(1)租赁资产：全新塑钢机。
(2)租赁期开始日：2x20年1月1日。
(3)租赁期：2x20年1月1日至2x25年12月31日，共72个月。
(4)固定租金支付：自2x20年1月1日，每年年末支付租金160000元。如果甲公司能够在每年年末的最后一天及时付款，则给予减少租金10000元的奖励。
(5)取决于指数或比率的可变租赁付款额：租赁期限内，如遇中国人民银行贷款基准利率调整时，出租人将对租赁利率作出同方向、同幅度的调整。基准利率调整日之前各期和调整日当期租金不变，从下一期租金开始按调整后的租金金额收取。
(6)租赁开始日租赁资产的公允价值：该机器在2X19年12月31日的公允价值为700000元，账面价值为600000元。
(7)初始直接费用：签订租赁合同过程中乙公司发生可归属于租赁项目的手续带佣金10000元。
(8)承租人的购买选择权：租赁期届满时，甲公司享有优惠购买该机器的选择权购买价为2000°元，估计该日租赁资产的公允价值为80000元。
(9)取决于租赁资产绩效的可变租赁付款额：2x21年和2x22年两年，甲公司每年按该机器所生产的产品—塑钢窗户的年销售收入的5%向乙公司支付。
(10)承租人的终止租赁选择权：甲公司享有终止租赁选择权。在租赁期间，如果甲公司终止租赁，需支付的款项为剩余租赁期间的固定租金支付金额
(11)担保余值和未担保余值均为0。
(12)全新塑钢机的使用寿命为7年。
解析：
首先判断租赁的类别。
在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人：
租赁资产所有权并没有直接转让给乙公司。
承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
乙公司有优先购买权，优惠购买价格20000元远低于行使选择权日租赁资产的公允价值80000元。
资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
无论资产的所有权是否转移，租赁期6年占整个资产使用寿命7年的86%，占了租赁资产使用寿命的大部分。
在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
这里内含利率未定，先跳过。
租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
本例中并未说明。
若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
甲公司行使终止租赁选择权时必须支付剩余期间的固定租金作为补偿。
资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
本例中不包括。
承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
本例中不包括。
因此，由于该租赁由于包含购买选择权，租赁期限占据了资产使用寿命的大部分且甲公司若撤销租赁必须承担乙公司的损失，因此该租赁已经满足上述八条中的多条，对于出租人甲公司来说属于融资租赁。
确认租赁收款额
根据准则第三十八条规定，
租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：
（一）承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（二）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
（三）购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；
（四）承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
（五）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
本例中包含租赁激励、可变租赁付款额和购买选择权的行权价格。
（1）租赁激励
本例中存在10000元/年的租赁激励，在计算租赁收款额时需扣除。
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额
由于取决于指数或比率的可变租赁付款额是由租赁开始日的指数或比率确定，因此本例中在租赁开始日不做考虑。
（3）购买选择权的行权价格
甲公司在租赁期满享有20000元的优惠购买价格，远低于行使选择权日的公允价值80000元，因此可以合理预期甲公司会行使这种权利。因此租赁付款额中包含承租人的购买选择权20000元。
（4）终止租赁的罚款
尽管甲公司享有终止租赁选择权，但如果甲公司提前终止租赁，仍需支付剩余租赁期限的固定租金，因此可以合理预见甲公司不会提前终止租赁。
（5）由承租人向出租人提供的担保余值
本例中为0。
终上，租赁收款额为（160000-10000）*6+20000=920000元
确认租赁总投资额
租赁投资总额=在融资租赁下出租人应收的租赁收款额+ 未担保余值，由于本例中没有未担保余值，因此租赁投资总额为920000元
确认租赁投资总额和未实现融资收益
租赁投资净额=租赁期开始日租赁资产的公允价值+出租人发生的租赁初始直接费用=700000+10000=710000元
未实现融资收益=租赁投资总额-租赁投资净额=920000-710000=210000元
计算内含利率
租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
即150000*（P/A,r,6）+20000*(P/F,r,6)=710000，利用插值法计算得出租赁的内含利率为7.82%。
初始确认时会计分录如下：
借：应收融资租赁款—租赁收款额 920 000
贷：银行存款 10 000
贷：融资租赁资产 600 000
贷：资产处置损益 100 000
贷：应收融资租赁款—未实现融资收益 210 000
后续计量：
计算各期利息收入：
图片
2X20年12月31日：
借：银行存款 150000
贷：应收融资租赁款—租赁收款额 150000
借：应收融资租赁款—未实现融资收益 55522
贷：租赁收入 55522
以此类推
上述分录是针对一般商贸企业或者融资租赁公司，融资租赁业务真正影响其损益的金额其实是未确认融资收益，即租出融资租赁资产的租赁收款额（上述例子中的920000元）与买入融资租赁资产的投资额（上述例子中的710000元）的差额，通过内含利率逐年摊销，其实本质上就是买卖的价差。关于生产商或经销商的融资租赁如何处理，我们下节再讲。
3 融资租赁的财税差异
一般企业融资租赁所产生的税会差异主要有两部分。一部分是税法上应计提的折旧而在会计上不计提折旧产生的差额；另一部分是税法上确认租金为收入而会计上确认摊销的未确认融资收益即利息收入为收入产生的差异。
上图中税法利润31666.67为年租金150000-年折旧710000/6得出。
可以看出，该时间性差异在租赁终止时会消除。
