最近，遇到一个很奇怪的案件。
奇怪的不是案件本身，而是案件的管辖。
首先，收到的起诉状是一个合作协议纠纷，协议约定在罗湖法院管辖，可是这个案件却是前海法院受理的，这让人不禁很奇怪。
为什么原告要向前海法院起诉呢？
因为有一个当事人是香港人，按照深圳的规定，一定金额的涉外商事案件由前海法院管辖。
其次，细看合作协议的具体约定，一方提供房屋每月收取固定金额的收益不承担盈亏，另一方只付固定利润独立承担盈亏。这又属于典型的名为合作、实为租赁的租赁纠纷。
而租赁的场地位于福田区，租赁纠纷依法应属不动产专属管辖，似乎应由福田法院管辖。
于是一个小小的案件，管辖问题就成为一个不小的问题。
因协议管辖在罗湖法院，集中管辖在前海法院，专属管辖在福田法院。
这个案件到底应由罗湖法院，还是前海法院，还是福田法院管辖？
即，因涉及涉外租赁的合作协议纠纷案件，是否适用专属管辖？
要弄清楚这个问题，先要清楚协议管辖、集中管辖和专属管辖相冲突时，优先适用哪种管辖？null
1、协议管辖与集中管辖冲突时，应适用集中管辖。
根据《广东省高级人民法院关于涉外商事审判若干问题的指导意见》（粤高法发(2004)32号）的规定：
“(四)涉外商事案件当事人选择没有集中管辖权的法院管辖的协议管辖条款如何处理?涉外商事案件的当事人选择没有集中管辖权的法院管辖的，如果当事人之间的协议管辖条款符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，则案件应当由该法院所在区域有涉外商事案件管辖权的法院审理；当事人对管辖权提出异议的，可重新协议选择，协议不成的，应按照没有协议管辖条款的案件处理。”
由于前海法院是集中审理涉外商事案件的法院，故协议管辖罗湖法院与之冲突时，重新选择不成时，视为没有协议管辖条款，由前海法院管辖。
2、协议管辖与专属管辖冲突时，应适用专属管辖。
《民事诉讼法》第三十四条规定:
“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”
即约定协议管辖不得对抗专属管辖。
至此，在协议管辖与集中管辖、专属管辖的两两“pk“中，都“遗憾出局”，罗湖法院肯定没有管辖权。
剩下，就看集中管辖和专属管辖，谁能“胜出”？null
3、集中管辖与专属管辖冲突时，理应适用专属管辖。
首先，看前海法院的受案范围，对于深圳市其他区的不动产案件是否受理，没有明确。
其官网介绍受案范围如下：
集中管辖深圳市涉外、涉港澳台商事案件。管辖本辖区内应由基层法院管辖的第一审民商事案件、执行案件，集中管辖深圳市辖区内应由其他基层法院管辖的第一审涉外、涉港澳台商事案件，最高诉讼标的金额为人民币5000万元（不含本数）。
其次，看法律规定。
最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》（法释〔2002〕5号）规定：
“第三条本规定适用于下列案件：（一）涉外合同和侵权纠纷案件；（二）信用证纠纷案件；（三）申请撤销、承认与强制执行国际仲裁裁决的案件；（四）审查有关涉外民商事仲裁条款效力的案件；（五）申请承认和强制执行外国法院民商事判决、裁定的案件。”“第四条发生在与外国接壤的边境省份的边境贸易纠纷案件，涉外房地产案件和涉外知识产权案件，不适用本规定。”
《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》主要是一部关于涉外案件集中管辖的法律规定，其中提及的“涉外房地产案件”规定得也不甚明确。
对此，广东高院在《广东高院对涉外商事审判法律适用提出八点建议》中提出建议：
“5、明确不属于集中管辖的涉外房地产案件范围。《规定》第四条中规定‘涉外房地产案件’不属于集中管辖的范围，但对哪些案件属房地产案件没有规定，致使司法实践中产生不少的疑问，如涉外房屋按揭合同纠纷、不动产抵押合同纠纷、涉外房屋装修工程纠纷等是否属集中管辖的范围。有的法院将上述案件作为非房地产案件，按集中管辖的规定处理；有的法院则将之作为房地产案件，认为不属于集中管辖的范围。建议对此进一步细化和明确。”
但究其立法本意，应指涉外房地产案件，如属于不动产专属管辖，则不属于涉外案件集中管辖的范围。null
4、租赁纠纷是否属于不动产专属管辖？
根据《民事诉讼法》（2017）第三十三条规定：
“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。“
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定：
“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”
因而，即若房屋买卖合同纠纷不一定适用专属管辖，但房屋租赁合同纠纷明确规定适用不动产专属管辖。
结合这个案件来看，因涉及涉外租赁纠纷的合作协议纠纷案件，实为涉外租赁合同纠纷，不应由协议管辖法院，也不应由涉外集中管辖法院管辖，而应由专属管辖法院福田法院管辖。当事人应可以就此向前海法院可以提起管辖权异议。
当然，是否需要提起管辖权异议，则由当事人自己来决定。
