2020年1月25日，福州市新型冠状病毒感染肺炎防控工作一线指挥部发布《公告》，《公告》中明确：停办各类大型公众聚集性活动、全部公共活动场所暂时关闭、密集型服务场所暂时关停等。
一场突如其来的新型冠状病毒感染肺炎疫情，对商场及娱乐场所等经营者无异于重大打击，带来的影响不仅是管制期间的经营收益减少，还有场地租金的支出。为此，万达、华润置地等多家商业地产公司相继宣布对旗下商业项目减免租金。那么，未被主动减免租金的承租人们不禁问道：“房东，可以免租吗？”
减租有法可依：疫情构成法律上的情势变更及不可抗力
（一）关于情势变更的相关法律规定
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（二）关于不可抗力的相关法律规定
根据《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（三）疫情构成法律上的情势变更及不可抗力
本次疫情突如其来，在形式上符合无法预见、无法避免且不能克服等客观情况，构成法律上的不可抗力毋庸置疑。
那么，本次疫情是否构成情势变更则需根据疫情对合同履行的影响来作判断。2003年非典期间，最高院曾作出《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，2013年4月8日失效），该通知根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理，具体如下：
1．若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施直接导致合同不能履行的，那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力，要求适用不可抗力的法定免责制度。
2．若疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更，诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。
由此可见，根据疫情对合同履行的不同影响，承租人可相应主张情势变更及不可抗力进行租金支付的抗辩。
减租具有相对性：租赁物用途为生产经营及受到行政管控
（一）减租对象的限定
根据前述情势变更及不可抗力的相关法律规定，抗辩理由适用的前提是“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。在本次疫情中，政府及有关部门为防治疫情采取行政措施，要求关停网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等；并延长假期造成工厂无法开工，租赁场地未能用于生产经营。对于该部分用于生产经营、在本次政府行政管控政策下导致无法正常经营的租赁物，承租方与出租房所签订的租赁合同在履行上显失公平或目的无法实现，则承租方可依据前述抗辩理由相应主张租金免除或减少（详见本条（二）款）。
由此可见，对于用途为居住的租赁物，本次疫情未影响原租赁合同租赁物的使用目的（在疫情期间，房屋仍可居住，甚至因政府要求居家隔离而发挥更大价值），承租人不可主张减免租金。
（二）减租程度的限定
是否所有受影响的承租方均可主张免除或减少租金呢？笔者认为，这要依据疫情对承租方经营收益的影响程度来作出以下三种区分：
1.若在疫情期间，承租方仍占有并使用租赁物用于经营活动，且生意未受影响（根据行业性质而定，比如专营外卖的餐饮业，在疫情期间收益未减反增），那么其履行合同未受任何影响，不应主张减免租金；
2.若承租方继续使用租赁物，但因疫情造成公众恐慌、政府限制人员外出等造成商场商铺、堂食饭店人流减少，承租人可要求减少部分租金；
3.若因政府政策要求租赁物禁止对外营业，导致租赁物无法使用、租赁合同目的无法实现，承租人可要求免除租金。
综上，笔者认为租金的减免程度需要多维考虑，其中包括租赁合同的收益目的是否因本次疫情受到影响（还可能因物价上涨或人力资源成本提高造成收益亏损）、租赁物是否因承租人的使用导致损耗折旧、是否属于承租人在疫情爆发后所作出的商业风险判断等等。
三、受影响承租方的救济途径：
我们希望有更多中国好房东的出现，但同时我们也并非鼓励承租人滥用情势变更或不可抗力制度来影响正常的市场交易制度。承租方如何合理并合法的维护自身权益呢？笔者有如下建议：
1、尽量协商减免租金：因现行法律、法规、政策均未明确指出出租方有义务减免疫情期间的租金，因此，若承租方因疫情无法正常开业的，首先建议通过书面形式（如租金减免申请书）与出租方协商减免租金；
2、若双方协商一致：应签订《补充协议》作为原《租赁合同》的补充合同对减免数额进行约定，以避免日后产生争议；
3、若双方无法协商：承租方可以前述情势变更制度与不可抗力制度作为拒缴停业期间租金的抗辩。作为承租方的您可尽量保留因疫情而导致合同无法履行或合同履行有所影响的证据，如停止营业的公告、交通封锁等。同时，及时将情况告知出租方并尽量减少损失扩大。
最后，我们认为：这个非常时期一定会不断出现爱心房东，以适当减免租金的形式为疫情献一份爱心，与承租人一起守望相助，共度时艰。我们坚信共克时艰定能盼来春暖花开。
