笔者按：为防控本次新型冠状病毒肺炎疫情，全国各地都相应采取了不同程度的行政强制措施加以应对。诸如，交通管制、企业延期复工、经营场所禁令、强制医疗隔离等。随着疫情防控工作的开展，疫情期间内所采取的各类行政强制措施势必会对各种租赁合同的履行产生严重影响。
如何应对受疫情影响的租赁合同法律问题将是本文将要介绍的主要内容。本文主要将以本次疫情的心中地区武汉市为视角进行介绍。
一、问题的提出
2020年01月23日，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部发布了第1号通告：
“自2020年01月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通告”。该通告俗称“封城令”，自此抗疫新冠肺炎的战役正式开始。
随着疫情防控工作的不断进行，市疫情防控指挥部、省疫情防控指挥部、市政府办公厅、省政府办公厅相继发布了各类通告及实施办法，分别作出了交通管制、延期复工、经营场所禁令、强制医疗隔离、小区封闭管理等行政强制措施。
此类行政强制措施，在对于疫情防控起到至关重要作用的同时，势必也会对租赁合同的履行造成困难。
例如，根据《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》第26条之规定，某影剧院被要求暂停经营。在此期间，该影剧院不但无法获取正常经营收益，且需依据租赁合同之约定向业主支付高额租金。
又如，某设备出租商与承租人约定，应于春节期间将租赁设备运至某地用于生产。但由于武汉市在此期间施行了交通管制，离汉通道以及市内交通的关闭导致了租赁设备无法如期运抵。诸如前述各类情况，不论是承租人还是出租人都将会因本次疫情影响而出现租赁合同的履行困难。如何应对此类法律问题即是本文所要讨论的主要内容。
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二、租赁合同受疫情影响的具体情形
根据租赁合同标的物的性质，可将受本次疫情影响导致租赁合同履行困难的情形具体分为以下几类分别进行讨论：
（一）经营场所租赁合同相关问题
在各类租赁合同中，以经营场所为租赁标的物的租赁合同所受影响无疑是最为严重的。诸如经营场所禁令、企业延期复工等强制措施，都将直接造成此类租赁合同履行困难。此时可根据案件具体情况，选择适用不可抗力、情势变更、公平原则等法律规定来解决相关问题。
1.不可抗力
根据《中华人民共和国合同法》第94条以及第117条之规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。
2.情势变更
根据《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条之规定，所谓情势变更是指合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
当发生情势变更时，如继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
参考法条
《中华人民共和国合同法》
第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第26条合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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就武汉地区而言，由于政府在市内采取了十分强力的管制措施，以导致绝大部分经营场所无法正常经营。如符合法定条件的，可考虑适用不可抗力、情势变更等规定来主张责任免除，或要求变更或解除合同。具体而言：
（1）如经营场所属于行政措施明确规定的管制对象，则承租人可以适用不可抗力规定，要求出租人根据不可抗力的影响程度适当免除租金。如不可抗力致使合同目的无法实现的，还可要求解除合同。
例如，某影剧院因《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》第26条之规定，在疫情期间禁止经营。此时，该影剧院即可援引不可抗力规则向出租人要求部分或全部免除疫情防控期间的租金。
又如，当租赁合同中约定的租赁期间恰好与疫情防控期间相重合，且该租赁期间具有特定性，如不在该特定期间内使用租赁物则会直接导致合同目的根本无法实现的，此时承租人即可要求与出租人解除合同，并要求返还相应租金、押金等。
（2）经营场所虽然不属于行政措施明确规定的管制对象，但因在防控措施影响的环境下，整体经营情况受挫，则可依据情势变更、公平原则，向出租人提出调整租金或者解除合同。
例如，在本次疫情中，餐饮行业无疑是受影响最为严重的行业之一。而在餐饮行业中，个体工商户业主为其主要组成部分。但在目前武汉市的防控措施中，如《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》中却并未将餐饮经营场所直接纳入到管制范围，且许多个体工商户甚至不受企业延期复工的直接管制，以至于此类承租人援引不可抗力规则而免责的条件不足以达成。在此情况下，该类承租人即可援引情势变更、公平原则，并根据具体损失情况，而向出租人提出调整租金或解除合同的请求。
参考法条
《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》
第26条市防控指挥部在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，根据需要实施下列措施并公告：
（一）禁止大型群众性活动，包括：演唱会、音乐会等文艺演出，大型体育赛事，撞钟、庙会、敬香祈福等民俗活动，展览、展销和人才招聘等；
（二）暂停影剧院、娱乐场所、网吧、浴室、体育场馆等场所营业；
（三）关闭图书馆、博物馆、文化馆（站）、美术馆等文博场馆，暂停开放动物园、风景区等场所；
（四）停止培训机构（含托幼机构）开展线下服务；
（五）禁止所有农（集）贸市场、超市等各类经营场所销售活禽，暂停宠物商店（医院）营业；
（六）禁止大规模操办婚丧喜事；
（七）要求所有人员出入公共场所佩戴口罩；
（八）其他紧急措施。
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（二）住宅租赁合同相关问题
与经营场所租赁合同相类似，受本次疫情影响的住宅租赁合同亦可以根据具体情况而适用不可抗力、情势变更、公平原则来处理相关问题：
1.如承租人因感染新冠肺炎而被采取医学观察、隔离治疗、分类管理等医疗措施，或者因受交通管制等其他强制措施影响，直接导致无法正常使用原本正在居住的租赁房屋，则承租人可以确定被采取医疗措施期间的租金，并根据损失大小，依据公平原则要求出租人对部分或全部租金进行减免。
2.此处需注意的问题是，是否能够免除租金需看具体案件情况，考虑各种因素后来根据公平原则确定。其中，重点需要判断的是，行政措施是否对房屋闲置具有直接因果关系。
例如，假如承租人同时承租了多处住宅，而这些住宅显然是承租人无法同时使用的。此时，在判断是否免除租金时，就需要重点判断承租人所主张免租的房屋是否是其在疫情期间原计划居住的房屋，以及该房屋是否是受本次疫情防控相关行政措施直接影响而导致无法正常使用的房屋。
（三）机器设备租赁合同相关问题
就武汉市而言，由于政府在全市范围内实施了十分严格的交通管制措施，相关管制措施将直接导致部分需要运输交付的租赁合同履行困难。此时，无论是机器设备的承租人亦或是出租人都有可能受交通管制影响而出现履行不能的情况。具体而言，可大致分以下情况予以讨论：
其一，出租人承担运输交付义务，但由于交通管制原因而无法履行该义务的，可援引不可抗力、情势变更等法律规定，向承租人主张免责或解除合同。
例如，出租人可向承租人请求延期交付租赁物，且免除逾期交付的违约责任。亦或，根据不可抗力影响程度的大小要求解除合同。
其二，承租人承担运输义务，但由于交通管制原因而无法履行该义务的，亦可向出租人请求变更合同租赁期限，部分或全部免租受阻碍期间的租金。亦或，如果行政强制措施导致合同目的根本无法实现，如本应该在春节特定期间使用的租赁物无法如期使用的，承租人可向出租人请求解除合同。
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三、应对建议及注意事项
（一）注意判断是否满足不可抗力适用的前提条件
根据《中华人民共和国合同法》相关规定，一般而言，在适用不可抗力主张免责时，应当满足如下前提条件：
1.租赁合同的签订发生在不可抗力事件发生之前，且签订合同之时无法预见不可抗力事件的发生。
如租赁合同的签订是在不可抗力事件发生之后，则由于当事人能够意识到已经出现的不可抗力事件会对合同的履行造成影响，因而导致无法适用不可抗力而免责。
2.不可抗力事件的发生是不可避免、不能克服的。
3.不可抗力事件的发生与损害结果之间具有直接因果关系。
以住宅租赁合同为例，若不可抗力事件并非是导致房屋闲置的直接原因，例如承租人在疫情期间并没有使用租赁房屋的目的，而是由于其他非疫情原因导致其没有使用租赁房屋，则此时承租人便无法适用不可抗力规则要求免责。
4.因不可抗力无法履行合同的，当事人应尽到通知及证明义务。
根据我国《合同法》相关规定，当事人应当在不可抗力事件产生后，及时告知对方当事人，以便对方当事人采取相关减损措施。并且，当事人还应当就相关事件构成不可抗力，以及不可抗力所产生的影响大小进行举证。如，提供政府部门禁止经营的通知、疫情期间的经营收入与正常情况下的经营收入之比照等。若当事人为尽到通知义务，则有可能被人民法院判定不得适用不可抗力而免责。
例如，开封市中级人民法院在（2010）汴民终字第1073号民事判决中认为：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。教育公司未提交有效证据证明其履行了告知义务。对此，其应承担举证不能的后果。”
值得注意的是，中国国际贸易促进会及各地方贸促会已有针对本次疫情出具不可抗力事实性证明的案例。
参考法条
《中华人民共和国合同法》
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（二）注意司法实践中出现不同判例的情况
应当说明的是，虽然此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情可以被认定为不可抗力事件，但不代表在具体案件中必然会产生免责作用，毕竟本次疫情所产生的不可抗力并非对所有租赁合同的履行都会产生影响。是否能够起到部分或全部免责，亦或是能够解除合同之效果，还应当结合案件的具体情况，以及相关司法实践经验确定。
以2003年“非典”疫情期间的相关司法判例为例，即使基本事实相同的不同案件，在各地司法实践的处理中也会出现不同的裁判结果。
例如，笔者在对比（2018）晋04民终2272号民事判决书与（2017）吉04民终441号民事判决书的内容时发现，即便两则判例的基本事实同样，都是关于受“非典”疫情影响期间的酒店租赁合同的租金减免问题，但前者的判决结果是对免租请求予以支持，而后者则驳回了免租请求。
因此，当事人还应当注意各级人民法院是否出台了相关案件的解答或指导意见，以及在具体判例中的裁判取向来综合判决。例如，湖北省高级人民法院民二庭于2020年2月12日发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》是值得关注的。
（三）注意审阅租赁合同中是否有不可抗力相关约定
当事人还应当注意审阅租赁合同中是否有对当发生不可抗力事件时，租金减免或其他免责条款的相关约定。如合同中有具体约定，即可直接适用该约定。
需要注意的是，法定不可抗力具有适用的强制性，当事人是否在合同中作出约定并不影响其适用，当事人更不能在合同中约定排除法定不可抗力的使用。
（四）注意证据的收集
当出现不可抗力事件时，当事人应当及时关注所在地区政府出台的相关政策及所采取的相关行政措施，并将相关证据予以妥善保存。具体而言，在应对不可抗力相关纠纷时，当事人应当注意收集以下证据：
1.各政府部门为防控所发布的通告、行政强制措施等。
例如，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部、武汉市政府办公厅发布各类通告等。
2.自然人如被确诊为新冠肺炎患者，或被列入疑似患者，而被采取医疗措施的相关证据。
例如，医疗隔离通知、诊断证明、出院证明等。
3.当事人已向对方履行了不可抗力导致合同不能履行的通知义务的证据。
例如，电子邮件、短信通知等。
此处需要注意，虽然在湖北省高级人民法院民二庭于2020年2月12日发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》中明确到，“全省各级法院在审理相关案件时，对此证明义务并不做过高要求”。但不做过高要求并非代表不做要求，因此建议当事人还是应当注意留存相关证据。
