前面咱们提到了租赁物应当是承租人的劳动工具，这是从物的经济功能的角度来说的，还有一个物的属性同样重要，那就是其物理形态。
这期，我们就开始说这个问题。
一、老李的酒店
王婆金租的生意干的风生水起，但老王最近有点烦，因为老有朋友找他借钱，上次我们说了轧钢厂的老张，老张的事儿刚过去，老李又来了……
老李是个有生意头脑的人，尤其体现在炒房上，从最初的几套住宅开始倒腾，现在居然买了几层商业楼。本来妥妥干房东就行，但老李就是闲不住，把商业楼抵押给银行，贷了款，意气风发，自己开起了酒店，名字叫月亮200，还在外面同时干了好几个别的生意。
后来，后来的事实证明，还是干房东靠谱，因为老李只擅长炒房，与房子无关的生意搞得一塌糊涂。
老李需要钱，需要大把钱来填坑。
老李找到老王，还约了几个老哥们儿，喝了个昏天黑地，酒桌上老李不止一次强调生意赔了，大吐苦水，但没有一句借钱的话。不过，老王是个明白人，知道这一天终究会来。
老李终于来了，带着5000万借款的诚意，扑面而来。
老李：“哥，我这流动资金确实撑不住了，但你放心，我有产业，实力是有的，就是临时缺钱，一定能还上。”
老王：“兄弟，咱是出生入死的兄弟，这忙儿，我肯定帮。但你也知道，哥这产业是从哪来的，我一个人实在做不了主。”
老李：“放心，哥，我把酒店都抵给你。”
老王：“多少平米？”
老李：“呃……”
老李语塞了，因为老李的月亮200已经抵押给了银行，现在能抵的只剩下酒店的动产了。
一番合计。
老王真是个仗义人儿，同意了这笔融资租赁业务，增信条件是酒店房屋所有权的余额抵押（就是排在银行后面的二押）、老李两口子的个人连带担保。至于租赁物嘛，老李把酒店里里外外的东西，反正除了房屋所有权，全都做了租赁物。比如中央空调、电梯、综合布线、消防设备、配电室、水泵、家具、厨房设备、清洁设备、酒店房间用品、指示标牌、装修设施等等。
原本故事可以这样愉快的结束，王子和公主可以幸福的在一起了，但是，现实往往是残酷的，几个月后，老李跑路了……
王婆金租愤而提起诉讼，但是案件审理过程中，法官却说，你这个融资租赁法律关系有问题！老王摸着光头发了愁，这可咋整！
法官认为本案有以下几个问题：
第一，部分租赁物均系通用名称，无法特指，比如家具、酒店房间用品、装修设施等，这些东西是动产，必须有特定的标志，或者能够特指。
老王反驳道：“能啊，我都能指啊，比如酒店房间用品，一般一个房间一张床、一个桌子、一个沙发、一个电视、卫生间一个洗脸盆、两条浴巾…..”老王嘚嘚嘚说了好几分钟。
法官：“停，停，你合同里没写啊！我哪知道房间里有啥？而且，你说的也不对呀，标间是两张床，单间是一张床，普通间是小沙发，商务间是一大二小三个沙发，这都不一样，你必须写清楚啊，要不然我哪知道有多少个呀？哪个是，哪个不是？万一有人搬走了，也说不清楚啊。”
第二，最关键的是，大部分租赁物都不是独立的物，比如电梯、消防设备、综合布线等，该些设施均系酒店的附属物，并非独立物，不能单独转让，而且，在你之前，房屋已经抵押给了银行，房屋抵押的，附属设施一并抵押，已经抵押的东西，是不能做租赁物的。
老王：“凭啥？银行抵押的时候，只是登记了房屋，也没说有啥附属物啊？我这合同里还写了附属物的名字，我都不行，银行啥都没写，凭啥他行，我不行？”
法官：“王先生，您耐心听我解释。首先，我国有房地一体的原则，比如《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”其立法目的是为了方便房地的处理，避免权利冲突。房屋的附属物也是同样的道理。第二，最高院有明确的意见，2011年9月19日，最高院针对昆明富亨房地产开发经营公司的申诉申请，曾出具了(2011)执监字第82号《驳回申诉通知书》，里面明确写道‘消防、电梯、配电室等相关配套设施属于房屋的组成部分，无法与房屋其他部分分离。本案金碧商城相关配套设施的所有权已一并转移，官渡支行对金碧商城房产的抵押权应包括相关配套设施在内。你公司所提返还拍卖款中房屋配套设施部分的申诉请求不能成立。’
老王：“啥意思？”
法官：“这个案子里面，昆明的房地产公司是被执行人，它之前把一个商城抵押给了银行，银行申请司法拍卖了商城，拍卖时是房屋连同附属设施一起卖的，房地产公司认为房屋和附属设施是相互独立的，银行只能卖房屋，卖附属设施的钱，应该还给房地产公司，最终法院驳回了它的请求。”
法官继续说：“综合以上的判断，本案租赁物不清，应当认定为借款合同关系，王婆金租收取的服务费应当退还，保证金……
老王有点儿傻眼了。
二、物的独立性与特定性
上面这个案例，说的就是租赁物的独立性与特定性。
1、关于租赁物的特定性。
这是物权法对物的基本要求，如果标的物不是特定的，则物权人无法实现支配。在具体的操作上，最好能够在租赁物上悬挂标牌或喷涂标志，如果这个工作无法完成，那么至少在租赁物清单内详细列明每一件租赁物的相关信息，如名称、型号、生产厂家、件数、购买价格、存放位置等信息。通常企业同一型号的设备，可能有很多个，最好是能有一个固定资产的编号。
实践中，很多融资租赁项目金额巨大，涉及的设备众多，如何体现特定性是一个很复杂的问题，比如，企业有某种小型设备1000个，同名称、同型号、同厂家、同批次，是否必须对每一个都进行明确编号、列示呢？从严谨的角度来说，租赁物的表述，越详细越好，但是实务中，这么做费时费力，很不经济，笔者认为，特定性是一个相对模糊的概念，也不必钻牛角尖，只要依据一般常人的判断能够特定即可，比如上面那1000件同样的设备，如果在总的租赁物中价值占比不大，写明件数和存放地点，而不去一一列明，也未尝不可。
再比如，合同约定租赁物为XXX生产线一条，在承租人的固定资产列表中，上述设备并非以XXX生产线的名字出现，而是记载为若干项设备明细，那么直接以生产线为租赁物名称是否合适呢？这就涉及到了下面的一个话题，即租赁物的独立性。如果把生产线视为一个独立的物，那么这就是特定的，如果视为非独立物，那就必须将其中每一项设备列明了。
2、关于租赁物的独立性。
独立性实际是物权法上“一物一权”原则的要求，即一物上只能成立一个所有权，因此物的一部分不能成立所有权。
物的独立性是一个相对的概念，比如，一个汽车轮胎，在安装之前，它是独立物，但安装之后就失去了独立性，变成了汽车的一部分，再如一头牛，活着的时候是一个物，但被屠宰后，不同的部位可以单独出售，每次出售都构成一个单独所有权的转移。所以，物的独立与否，需要综合考量物的物理状态、使用功能和人们的交换目的予以确定。
月亮200这个案例中的大部分租赁物，属于房屋的附属设施，在使用功能上，无法脱离房屋而单独存在，故应当认定为非独立物，在房屋本身不是租赁物的情况下，附属设施不能单独做租赁物。
与物的特定性一样，独立性也是一个相对模糊的概念，不是非黑即白，不能简单一刀切，需要具体问题具体分析。比如，什么算是房屋的附属设施？在实体企业中，很多的大型设备与土建和房屋连为一起，必须同时建设，拆除时也必须一起拆除，但人们的一般观念中，不会把这些大型设备视为土地和房屋的附属，土地、房屋与设备是可以分别抵押、转让的，但是在商业楼里，相关的电梯、消防设备等等则会认为属于附属设施，这就是从物的使用功能和一般交易习惯的角度做出的不同判断。
附属设施不能单独转让、抵押，在法律上基本不存疑问，难点是如何认定一个物是否属于附属设施，实践中涉及较多的主要是商业、住宅等的建筑物的区分所有权，《物权法》及相关法律、法规、司法解释并未就何为房屋的附属设施进行详细的列举，财政部、国家税务总局的《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（(87)财税地字第003号）可以作为借鉴，该《规定》第2条规定：“二、关于房屋附属设备的解释，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
税务局列举的还是比较详细的，笔者想来想去，能不能总结出点儿简单的话儿呢？嗯，这么说吧，一栋楼房，毛坯状态下，能看到的基本都是附属设施，接收毛坯房之后，还有两个工序，一是装修，二是买家具，装修应该属于不可分割的添附物，应当视为房屋的附属物，家具应该属于可以移动、拆卸的动产，可以视为独立物。
关于物的特定性与独立性问题，实践中的认定，还需要具体问题具体分析，今天我们就说这么多吧。
