房地产租赁市场经常发生承租人因无法继续经营商铺，通过强行撤场的方式单方面地解除租赁合同的情况。房屋租赁合同纠纷案件持续走高。
那么如果我们作为承租方，遇到这类情况时，如何才能顺利地“金蝉脱壳”，避免白交租金被迫“死撑”的不利局面呢？这些问题其实都涉及到了租赁合同的有效解除问题。
本文就从几起租赁合同纠纷中，总结承租人单方面解除租赁合同的法律风险，并反思租赁合同签署时应关注的相应要点。
案例一
（2016）粤01民终2604号
2015年6月12日，潘某（承租方）与杨某（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将涉案房屋出租给承租方，期限为2015年6月12日始一年；租金每月2600元，按年交付，保证金5200元，上述费用由承租方在签订合同时一次性付清；租赁期内承租方需提前解除合同（退租）的，应事先征得出租方同意；且必须提前半个月以书面通知另一方，另外出租方有权没收全部保证金，在通知期间承租方照常缴交租金。据此，承租人依约向出租人支付了租金31200元、保证金5200元。
2015年11月8日，承租人以工作变动为由，通过微信方式向出租人提出提前退租，并表示愿意不要求出租人退回保证金，以作为对出租人的补偿，同时要求出租人退回剩余租期的租金。出租人回复称，如果承租人提前退租，就只能退回保证金或通过转租解决，不同意退回剩余租期租金的要求。双方经协商无果后，承租人于2015年11月27日委托律师以邮寄的方式向出租人发出律师函，告知租赁合同解除事宜，但邮件被拒收退回。同月29日，承租人邀请原中介单位人员到涉案房屋见证其搬迁过程，并将涉案房屋的钥匙等交付中介方。承租人将上述情况以微信方式通知了出租人。
2015年12月1日，承租人提起本案诉讼，请求判令：1.确认《房屋租赁合同》已于2015年11月30日解除；2.出租人立即返还房屋租金16640元及支付相应迟延付款利息；3.本案的诉讼费由杨兴梅承担。
广州市中级人民法院认为：本案争议焦点在于，对租赁合同解除条件的理解。而本案租赁合同的第6条已约定承租方退租应提前半个月通知另一方，且出租方可没收保证金。这实际是对单方提出解除合同的条件和应承担的法律后果的具体约定。据此，双方解除合同的条件已经成就，承租人提出单方解除合同后确实无权要求返还保证金。但承租人于2015年11月27日委托律师向出租人邮寄《律师函》告知解除合同事宜，符合合同关于“书面通知”的约定，该邮件被拒收退回之日即11月30日应视为该书面通知送达杨兴梅之日。因合同约定书面通知必须“提前半个月”，故涉案《房屋租赁合同》自2015年12月16日起解除。
最终判决结果：一、确认潘某、杨某于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月16日解除；二、杨某应于本判决送达之日起5日内，向潘某返还房屋租金15253元并计付利息；
案例二
（2018）粤18民终2742号
2016年6月9日出租人陈某与承租人黄某双方签订《租铺租房合同》，铺面租期为十年，从2016年7月10日始，租金为每月2200元。收租时间为每月十日前交纳租金，逾期超过30天者，视为自动退租。乙方退租本铺，需提前书面得到甲方同意，乙方不经营也需向房东交租金，作为乙方违约补偿，至书面达成解除合约（此项约定为手写部分约定）。合同签订后，双方开始履行合同，承租人在交付2017年5月份的租金后便没有再交付租金。承租人因经营问题，曾多次向出租人提出解除《租铺租房合同》，不再租用出租人铺位，出租人以双方签订合同租期为十年，承租人必须要赔偿相应损失为由拒绝解除合同。2017年7月16日承租人委托其妻子以快递包裹的方式将商铺的5条钥匙及要求解除《租铺租房合同》的字条一并寄给出租人。出租人认为承租人拖欠租金，承租人认为已经与出租人解除合同，并放弃押金6600元作为违约补偿。出租人遂就本案提起诉讼。
广东省清远市中级人民法院认为：现被上诉人作为承租人，其在未取得上诉人同意的情况下擅自退租，其行为已构成违约。因此，涉案合同的单方解除权应由上诉人即守约方所享有。被上诉人虽辩称其曾与上诉人就合同解除问题进行协商，且曾通过邮寄方式向上诉人送达解除合同通知及商铺钥匙。但如前所述，被上诉人作为违约方，其尚不享有单方解除合同的权利，当上诉人明确表示不同意协商解除合同的情况下，被上诉人仍需按约定继续履行合同或向人民法院请求解除合同。现被上诉人仅通过向上诉人邮寄送达解除合同通知及商铺钥匙，且现有证据亦反映上诉人没有签收该邮件，故被上诉人此行为尚不足以产生解除涉案合同的法律效果。因此，现上诉人在一审诉讼中已明确主张涉案合同于2018年4月19日解除，即上诉人已行使了单方解除权，故涉案合同的解除时间应确定为2018年4月19日为宜。
最终判决结果：限被上诉人黄某于本判决生效之日起十日内支付租金22660元、水费56.70元及电费722.70元，共计23439.40元给上诉人陈某；
看完了上述两个案件，我们可以发现承租人单方提前退租的核心分歧在于，出租方拒绝解约时，《租赁合同》解除的时间点和解约后双方的责任分配问题。
1.承租人不享有法定解除权却提前解除租赁合同，可能要承担违约责任。
这类案件的焦点往往是：承租方是否享有法定解除权。在《合同法》第 94 条中规定了当事人享有法定解除权的五种情况:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(5)法律规定的其他情形。
但该规定只是赋予守约方合同解除权，违约方当然地不享有合同解除权。
承租人单方搬离场地的行为不产生单方解除合同的法律效果，可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的第 24 条规定 ：“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。”承租方在没有解除权的情况下提前解除租赁合同，显属毁约行为，应承担相应的违约责任。
2.承租人撤场后应当及时将钥匙交归还出租人，但出租人接收钥匙的行为不一定意味着租赁合同已解除，也不一定意味着出租人认可房屋已经以现状进行交接。如果承租人不清理屋内物品，出租方只有非常有限的保管义务，且出租人清理房屋的费用需要由承租人承担。
3.承租人单方强行退租方式不当，可能会被法院判决承担免租期的租金损失（按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失）、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。
若租赁物没有有效交还给出租人，当租赁房屋意外损毁灭失时，承租人还需要承担相应责任。关于司法审判中对租赁合同纠纷中损失赔偿标准，可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的第26条规定，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
综上所述，为避免承租人白交租金甚至承担房屋灭失的风险，本文为大家提供这些策略：
一、事前在租赁合同中约定承租人的单方解约权。合同中应具体约定，如果承租人提前解约，则书面通知出租人，双方在合理期限内交接租赁房屋。合同中亦应明确停止计算租金的时间点，保证金的处理方式，及违约责任的承担。如果双方在事先对以上条件达成一致，可大幅降低提前解约时发生争议的风险。
二、应在合同中明确约定，在解约通知发出后的一定期限内，双方应及时交付房屋并签署《房屋交付确认书》；如出租人怠于验收房屋，解约通知中的交付期限届满后，视为租赁房屋已归还，相应风险如房屋毁损等由出租人承担。如果发现合同中未有约定，则应在退租前发函明确告知自己搬离的具体时间，并要求出租人应再次招租，否则自行承担扩大损失。
三、当承租人决意提前解约，则应先发函通知出租人进行交接，并及时撤场。在撤场过程中应当清理承租房屋，撤离货物和设备，归还承租房屋、交还钥匙，并再次发函告知出租人已撤场完毕。必要时应当对已撤场的房屋进行录像，保存证据，避免不必要的纠纷。如果出租人怠于接收房屋，所造成的损失不应当由承租人承担。即使承租人提前解约需要承担一定的违约责任，但及时归还场地可以避免损失进一步扩大，降低被追偿的法律风险。
四、如果出租人恶意怠于接收租赁房屋，承租人可以采取公证的方式，请公证机关对承租人腾退房屋的进行公证。公证的重点在两个方面，一方面是证明房屋已经腾空并恢复原状；另一方面是向公证机关提存租赁商铺的钥匙。腾退房屋后，承租人应再次发函告知出租人房屋腾退完毕，钥匙交由公证机关提存。
五、在诉讼中， 若出租人主张的违约金过高时，承租人可请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条，关于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
另外，在以下两种情形下，承租方享有法定单方解除权，此时承租方向法院提出解除租赁合同，人民法院将予以支持：
一、根据《合同法》第231条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、根据《合同法》第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
