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裁判要旨
租赁关系设立查封抵押之后，执行法院直接裁定涤除租赁进行拍卖变卖，对执行裁定不服救济渠道是执行复议救济
实务要点
第一、租赁关系存在如何影响强制执行不动产，本案为典型案例，我们将法院说理部分予以完整呈现。对不动产评估拍卖，承租人提出执行异议，法院应先行区分判断承租人的异议是执行行为异议还是执行标的异议，首先审查租赁事实与查封抵押之间的先后关系，这将直接影响异议性质的判断，从而影响法律适用《民事诉讼法》第二百二十五条还是第二百二十七条。理由是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。
第二、租赁关系成立事实与不动产抵押权之间的先后关系对执行异议性质的判断。理由是《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋抵押登记、查封登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押、被查封情况的义务，与法院查封后设立租赁关系不能对抗申请执行人相似，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第三、上述规定租赁事实成立于查封抵押之后的处置。但案外人租赁事实成立在查封抵押之前，如何处置，换言之，适用执行行为异议审查还是执行标的异议审查。江苏高院评价“案外人主张租赁关系设立于抵押、查封前的情况下，涉及租赁合同是否真实及合同签订真正时间等，这些均属于实体问题，需要通过审判程序最终解决。在此情形下，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，赋予各方向执行法院提起执行异议之诉的救济权利。而案外人承认租赁关系设立于抵押、查封后的，租赁关系真实与否不影响对房屋的处理，执行机构甚至可以不作考虑，而直接依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的上述规定进行涤除后拍卖、变卖。在此种情形下，可以通过《民事诉讼法》第二百二十五条所赋予的异议、复议途径予以救济，以提高执行效率。”话句话说，租赁关系成立查封抵押之前，按执行标的异议处置，赋予执行异议之诉的救济，租赁关系成立查封抵押之后，按执行行为异议处置，赋予执行复议的救济。
第四、法院出具的执行异议裁定救济渠道告知错误，导致不应当提起执行异议之诉的案件，按照执行异议之诉予以审理。根据《民事诉讼法》的规定，法院不应当受理而受理的，驳回起诉。换言之，应当告知正确的救济途径，即申请执行监督撤销错误告知的执行裁定。二审驳回起诉的裁判理由是最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。法院不应当受理而受理的，驳回起诉。江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》第十三条（附后）。
另外，救济渠道告知错误形成的受理费用，应当予以退还。江苏高院评价“一审案件受理费24720元，由一审法院退回李永志；二审案件受理费26664元，经李永志申请，本院已于2017年5月17日依法作出通知，准予李永志免交二审案件受理费26664元。”
案情介绍
一、2011年9月22日，同发贸易公司作为甲方，陈益红作为乙方、锦华公司作为保证人，三方签订《最高额抵押贷款合同》，合同约定：借款期限2年，借款最高限额为1500万元。甲方自愿以名都花苑综合楼103号、201号、203号，评估值为2000万元的房屋提供抵押担保。用于抵押的名都花苑综合楼103号、201号、203号房屋办理了他项权抵押登记手续。
淮安中院审理该案时，于2012年10月22日查封了同发贸易公司所有的淮安市名都花苑综合楼103室、201室、203室房屋。就该民间借贷纠纷，淮安中院判令同发贸易公司承担还款责任。
二、2014年11月25日，同发贸易公司委托陈锦奎与李永志签订名都花苑综合楼103号、201号、203号房屋三套房屋的租赁协议，租期自2015年1月1日至2023年1月1日。
淮安中院于2015年12月25日作出（2015）淮中执字第00354-1号执行裁定，解除李永志对淮安市名都花苑综合楼103室、201室、203室的占有，自行迁出房屋。李永志不服提出执行异议，淮安中院作出（2016）苏08执异1号执行裁定，驳回了李永志的执行异议申请，李永志对该裁定不服，遂向淮安中院提起执行异议之诉。
三、淮安中院归纳本案争议焦点为：被执行人房屋被法院查封后，被执行人与案外人所签订的租赁协议能否对抗法院的执行。淮安中院认为：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。本案所涉三套房屋在设定抵押权和该院查封之前均无人合法租赁使用，李永志于2014年在房屋设立抵押权和被法院查封之后所签订的租赁协议不能对抗法院的执行，人民法院可依申请执行人的申请，裁定除去租赁关系。故对李永志请求停止执行的诉讼主张，该院不予支持。
裁判要点与理由
江苏高院认为本案争议焦点是：李永志认为其享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为是否有事实和法律依据。
江苏高院认为：李永志认为其对案涉法院查封、抵押权设立后的房产享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为无事实和法律依据，淮安中院裁定涤除其租赁后拍卖依法有据，并无不当。但李永志所提上述异议应为执行行为异议，淮安中院根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2016年1月14日作出（2016）苏08执异1号执行裁定：驳回案外人李永志的执行异议。并告知，如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼属于适用法律错误，故淮安中院原审判决驳回李永志诉讼请求不当，本案应裁定驳回李永志的起诉。理由是：
1.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。据此，被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。同发贸易公司在法院查封后就案涉房产与李永志签订租赁合同，设立租赁关系不能对抗申请执行人。
2.根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，由于房屋抵押登记、查封登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押、被查封情况的义务，与上述法院查封后设立租赁关系不能对抗申请执行人相似，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，鉴于执行异议之诉主要解决的是案外人就执行标的物是否享有实体权利及该权利能否阻却执行的问题，一审判决认定李永志要求确认其与同发贸易公司租赁合同效力以及评估装修损失、返还装修费等请求不属于执行异议之诉审查范围，且就该主张李永志可以另行向同发贸易公司提起民事诉讼主张权利并无不当。
3.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，鉴于本案案涉房产2012年10月22日被法院查封、2013年10月30日已被设立抵押权，李永志是在2014年11月25日与同发贸易公司签订租赁协议，约定租期自2015年1月1日至2023年1月1日。李永志对案涉房产承租显然在法院查封、抵押权设立后，李永志认为其对案涉房产享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为无事实和法律依据，淮安中院裁定涤除其租赁后拍卖依法有据。
4.李永志承认案涉房产被查封、抵押后租赁，李永志对淮安中院裁定涤除其租赁的执行行为不服，所提的上述异议应为执行行为异议，淮安中院应根据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，赋予各方向上一级人民法院申请复议的权利，但淮安中院却适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，赋予各方向执行法院提起执行异议之诉的救济权利显属不当。根据最高人民法院《关于＜民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议”的规定，案外人对执行标的主张足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的异议，方为案外人异议。案外人主张租赁关系设立于抵押、查封前的情况下，涉及租赁合同是否真实及合同签订真正时间等，这些均属于实体问题，需要通过审判程序最终解决。在此情形下，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，赋予各方向执行法院提起执行异议之诉的救济权利。而案外人承认租赁关系设立于抵押、查封后的，租赁关系真实与否不影响对房屋的处理，执行机构甚至可以不作考虑，而直接依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的上述规定进行涤除后拍卖、变卖。在此种情形下，可以通过《民事诉讼法》第二百二十五条所赋予的异议、复议途径予以救济，以提高执行效率。淮安中院在该院作出（2016）苏08执异1号执行裁定告知救济途径错误情况下，原审判决驳回李永志诉讼请求不当，依法应予以纠正。根据最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞的解释》第三百三十条的“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”规定，本案应裁定驳回李永志起诉。李永志可以另行对淮安中院（2016）苏08执异1号执行裁定申请执行监督。
综上所述，李永志认为其对案涉法院查封、抵押权设立后的房产享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为无事实和法律依据，淮安中院裁定涤除其租赁后拍卖依法有据，并无不当。但李永志所提上述异议应为执行行为异议，淮安中院在执行异议之诉中径行判决驳回其诉讼请求不当，应依法予以纠正。裁定撤销江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08民初61号民事判决；驳回李永志的起诉。
一审案件受理费24720元，由一审法院退回李永志；二审案件受理费26664元，经李永志申请，本院已于2017年5月17日依法作出通知，准予李永志免交二审案件受理费26664元。
标签：执行异议丨执行异议之诉丨租赁合同丨查封抵押丨执行监督
案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏民终686号“陈益红二审民事裁定书”（审判长沈燕审判员赵建华审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20170725）。
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案例三江苏高院：拍卖公告认定承租人优先购买即认可租赁权，执行裁定去除承租人租赁权，两者之间自相矛盾，事实不清发回重审
案例四江苏高院：明知存在潜在的优先购买权人，以公告方式通知申报权利，权利人提撤销拍卖异议，成交后对异议审查，程序违法
法律依据
《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条 被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。
第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》
十三、执行异议之诉案件审理中发现人民法院在执行异议裁定中对救济途径告知错误的，如何处理？
人民法院在审理执行异议之诉案件过程中，发现案外人系针对执行行为提出异议，而执行部门在执行异议裁定中告知案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应当裁定驳回起诉，并向案外人、申请执行人释明通过执行复议或执行监督程序解决。
人民法院在审理执行异议之诉案件过程中，发现案外人系针对执行依据提出异议，即认为原判决、裁定错误的，而执行部门告知案外人提起执行异议之诉的，应当裁定驳回起诉，并向案外人释明依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定申请再审。
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江苏高院：法院裁定以房抵债申请执行人，终结本次执行程序的，本次终结并非执行程序完全终结，案外人仍可提出执行异议
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最高院：执行异议之诉没有引用实体法律判断案外人的实体权利，仅按证据规则认定事实，不符合执行异议之诉的审查标准
最高院：出让人没有办理土地使用权登记，案外人购买并占有房屋，办理过户转移登记非案外人原因导致，可排除强制执行
最高院：查封前案外人以房抵债方式支付房款且占有房屋，非自身原因未过户，应参照适用《执行异议规定》排除强制执行
江苏高院：依据以房抵债协议查封登记在案外人名下的不动产，案外人以破产为由主张所有权要求解封的，属于执行异议之诉
江苏高院：执行程序启动前，他人对履行生效判决书作出的保证不是执行担保，申请执行人据此变更追加被执行人无法律依据
江苏高院：协助执行通知要求第三人限期履行到期债务，未发履行到期债务通知，未交代异议权利，第三人提出异议予以支持
江苏高院：明知存在潜在的优先购买权人，以公告方式通知申报权利，权利人提撤销拍卖异议，成交后对异议审查，程序违法
最高院：承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查
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最高院：冻结公司工商登记，即使股东也系被执行人，股东权益与冻结执行行为之间有直接利害关系，股东可提出执行异议
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无锡中院：未按法律规定正确履行清算职责注销公司，属滥用公司法人独立地位和股东有限责任，执行追加股东承担清偿责任
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南通中院：股东认缴的出资未到期，以零元转让股权，申请执行人要求认缴出资加速到期，追加发起股东为被执行人予以支持
苏州中院：注册资本实缴后将资金转出，股东不能作出合理解释，损害申请执行人利益的，要求追加股东为被执行人予以支持
海南高院：股东指令他人转款出资，股东不能对转款行为合理解释和相应证据的，申请执行人以出资不实追加股东为被执行人
江苏高院：被执行人为个人，拍卖成交款未拨付申请执行人前的，视为被执行人财产执行未终结，其他债权人可申请参与分配
江苏高院：被执行人为个人，被执行的房产流拍裁定以物抵债的，其他债权人参与分配申请应当在以物抵债裁定送达之前提出
江苏高院：被执行人为个人，财产不能清偿所有债权，执行法院分配方案经同意并领取款项的，新增债权人参与分配不予支持
海南高院：被执行人为个人，财产不足以清偿所有债权，债权人提出参与分配申请，法院应当审查债权人参与分配的资格条件
江苏高院：被执行人的账户设立特定，资金特定、使用管理特定，且与一般资金账户明显区别的，可以提出执行异议解除冻结
江苏高院：对第三人未到期债权诉讼财产保全，送达冻结裁定和协助执行通知书，第三人违反协助义务擅自支付承担赔偿责任
江苏高院：和解协议履行期届满，第三人代为履行，申请执行人予以接受，不宜认定当事人对和解协议重新确认，应恢复执行
湖北高院：当事人对和解协议存在迟延履行或瑕疵履行的，不必然导致恢复执行，仍需要审查认定和解协议是否已经履行完毕
江苏高院：被执行人对和解协议迟延履行，申请执行人明知且予以接受，和解协议履行完毕不予恢复执行，履行违约另诉主张
江苏高院：当事人约定不履行和解协议恢复执行的，以和解协议为依据主张权利失去效力，不能就和解协议履行另行提起诉讼
江苏高院：司法拍卖抵押房产的，抵押人不另行承担税费，房产过户变更登记形成的相关税费，由法院协助从拍卖款中支付
江苏高院：流拍后裁定以房抵债，拍卖公告的买受人承担税费不约束申请执行人，税费有约定按约定，无约定按税收法定承担
湖北高院：未通知申请执行人优先选择网络拍卖平台，执行法院自行决定，平台受众等因素影响拍卖价格的，属拍卖程序违法
湖北高院：对股权司法拍卖形成的相关税费，税费承担主体按拍卖公告，买受人系税务代缴义务人，可先垫缴再从拍卖款退还
苏州中院：对于税费承担，执行法院修改已发布的不动产拍卖公告，即为新拍卖公告，公示期少于三十日的，属拍卖程序违法
淮安中院：发布的拍卖公告房屋性质为住宅，不动产登记簿记载房屋性质为公寓的，应当认定拍卖标的严重失实，可撤销拍卖
北京高院：网络拍卖的买受人未缴纳税款的，执行分配程序中，税务机关要求从被执行人所得拍卖款中优先征缴，无法律依据
江苏高院：网络司法拍卖的评估价即为第一次拍卖保留价，保留价确定违法，最高竞价者未达到保留价，应价拍卖不发生效力
湖北高院：多个保证人连带清偿，执行依据无先后顺序，对保证人的抵押财产不申请执行，仍可选择其它保证人承担连带清偿
最高院：执行依据判项按照银行同期同类存款利率计息，同期同类指同期同档，存款利率指定期存款利率并非活期存款利率
最高院：执行中以夫妻共同债务为由追加夫或妻为被执行人，对执行裁定不服的应当提出复议，不能另行提起执行异议之诉
江苏高院：抵押合同与抵押权权证记载的担保范围不一致的，执行中优先受偿权范围以执行依据和抵押合同的担保范围为准。
江苏高院：他项权证记载债权数额是抵押登记内容的主债权数额，非抵押担保责任范围，抵押担保范围以抵押合同的约定为准
江苏高院：优先受偿权范围不以他项权证记载债权数额为限，他项权证记载债权仅是主债权，以抵押合同确定优先受偿权范围
