编者按：融资租赁售后回租交易作为近些年兴起的一种财务创新工具，受到企业青睐。随着接触融资租赁业务的数量和类型的增加，发现目前融资租赁公司的风控工作还存在很多不足。导致融资租赁公司不良资产率也是持续上升，这不但引起监管层高度关注，也使融资租赁公司对租赁资产、租赁债权等不良资产的管理有了更高需求和风控级别。
售后回租业务一般要经历立项、尽职调查、方案制定、项目审批、合同签署、租赁投放、租后管理（贷后管理）等步骤。其中融资租赁售后回租法律审查，无论如何都绕不开租赁物适格审查。融资、融物，资是目的，物是依据。
售后回租是出卖人与承租人同一的“非典型”融资租赁形式。售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。
直租与售后回租的经营模式不同，重点审查的方面当然也会不同。但是融资租赁项目全过程都需要有严格风控手段，在项目初期尽职调查是必不可少的程序之一。而尽职调查的过程中，融资租赁物的审查核实尤其重要，融资租赁物的权属、客观存在、占有、价值认定、使用寿命，是确定租赁方案的关键要素。通常融资租赁合同租赁物的概括性标准为：
1、租赁物确定、客观存在且能够特定化，不能为易耗品，不能设有抵押、不能是正在作为诉讼标的的财产或已列入企业破产财产的财产等；
2、租赁物价值与租赁物转让价款即融资金额相当，差异不能过大，严禁低值高卖严重偏离市场价格；
3、租赁物所有权能够正常发生移转。
由于在售后回租交易中，标的物始终处于承租人占有状态下，那么，如何确认租赁物具有以上概括性标准，换句话说就是如何确认租赁物适格？
一、核查租赁物权属文件并审核融资租赁物的价值
为防止一物多卖或者设定其他负担，需要审核承租人提供的设备清单与采购合同、发票、付款凭证、权属证书是否一致，要以采购合同、发票、权属证书为准去确定租赁物。融资租赁物的价值直接决定了交易的数量、交易的可行性，又或者是交易方案的最核心的参考指标。这不仅仅是为了查实法定权利人，也能够从另一个侧面揭示承租人的管理能力或诚信度。需要关注承租人以下资料：固定资产清单、资产负债表、财务记账凭证、维保记录、保险记录、保险单、融资租赁交易记录等。通常上述资料中反映的价值可能会有很多不同，作为出资人一定要参考最新的，而且就低标准去判定。
风险提示：已经设定抵押权的，融资租赁公司就不应再接受其作为售后回租的标的物。
二、到有关物权登记机构核查租赁物的法定状态
通过登记机关的查询，可以更加准确的了解到租赁物是否存在抵押、查封等情形，是否有第三人权利，是否有共有人，是否有在先的融资租赁登记等。同时，通过登记机关还可以查询到车辆的性质是否为营运、飞机是否适航、船舶是否适航等。
三、实地实物核查
实地实物核查是最重要的环节，单证齐全，登记明确，但融资租赁物却并不存在，或不完整、或者不具有特定性而无法识别，或可能不受法定权利人占有、使用。这些瞒天过海的情况虽然很少见，但也不应忽视。风控是融资租赁行业的生命线，杜绝一切可见风险，是融资租赁行为的必要的工作准则。现场实地实物审核是判断租赁物是否存在扣押、留置、其他类第三人权利的重要方法之一。
本文是基于售后回租的角度讨论的租赁物审查。在承租人拟新进的租赁物与原有的租赁物为同种同类物的情况下，前述各方面的调查都是可以直接借鉴的；在承租人拟新进的租赁物与原有的租赁物并非同种同类物的情况下，公开市场比较、实地实物调查、租赁物的价值、租赁物的登记与其他凭证的审查，也都是有不同程度的审核价值。比如承租人购买的产品不是厂家直接供应，而是二手设备的；比如新进厂家设备时，出租人作为购买人也应当货比三家、审核物的实际公开市场价，如果条件允许建议进行财产所有权的公证等。
律师结语：售后回租合同，如果只有融资之实，而无可融之物，是典型的借款合同，应当认定构成借款合同关系，而不是融资租赁合同关系。律师在实操过程中应着重审查两个关键点：一是资产权属，包括是否为承租人真实所有、有无一物二融等权利瑕疵、租赁期间是否真正开展相应业务，租赁物是否转移至出租人名下；二是价格要素，出租人是否按照公允价值向承租人购买，是否存在明显的低值高估等。防止售后回租模式成为非法套利的工具。
