业内专家分析认为，在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》发布之前，已有先行者探索住房租赁专项公募债券、住房租赁“类REITs”产品，但均属个案。试水住房租赁金融相关产品，已成为业界的普遍呼声。当然，在无可辩驳的发展趋势之下，要警惕租房市场过热造成的过度融资风险、警惕金融产品的管理风险。
在住房租赁市场发展势头渐起之际，“从要买房到建行‘拓展到’要租房到建行，要存房到建行”成为了建设银行的新目标、新口号。5月23日，在中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”上，建行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍，建行正形成一套住房租赁服务的一揽子解决方案。
应当说，发展住房租赁相关的金融产品正是当前租售并举制度下金融支持房地产市场平稳、有序发展的重要切入口，也是政策鼓励的重点方向。在本次会议之前，证监会与住房和城乡建设部4月25日联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）指出，未来监管层将优先支持重点区域利用住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。这些区域包括大中城市、雄安新区和利用集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市。
监管新规与金融机构的探索对于发力住房租赁市场的房企而言，可谓是一场及时雨。业内专家分析认为，当前国内市场的租金收益率不足2%，很难覆盖房企自建或批租房源运营长租业务成本。在《通知》发布之前，已有先行者探索住房租赁专项公募债券、住房租赁“类REITs”产品，但均属个案。试水住房租赁金融相关产品，已成为业界的普遍呼声。
当然，在无可辩驳的发展趋势之下，也有值得警惕之处。
一是警惕租房市场过热造成的过度融资风险。
毫无疑问，住房租赁正处在风口。随着过去两年来的楼市政策调控，楼市发展谋求多元化和可持续发展。而2017年年底前召开的中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。现在越来越多的企业和机构开始布局住房租赁领域。
诚然，这块市场潜力巨大。招商证券数据显示，目前国内租房比率是11.6%，远低于美国、日本35%以上的租房比率。同时，中国国内住房租赁机构化率较低，在约1亿套的出租房中，90%以上是个人出租，而美国、日本的租房市场机构化率分别是30%和80%。
但是，这一成因的背后也有基本国情的差异。与美国、日本等国家相比，中国的婚嫁文化、人口跨区流动意愿相对偏低等事实，是房子“居住属性”之外的重要购房因素。当然，这一趋势虽在发生改变但仍需假以时日。更重要的是，住房租赁需求在不同城市存在巨大差异：以北京、上海、广州等一线城市和热点二线城市为代表的地区，在外来人口多、本地房价高等多重因素推动下，租赁需求强劲；而大多数二线乃至三、四线城市，住房自有率高，租赁市场更多呈现出供大于求的状态。因此，如果一味盯住政策热点，在非热点区域大举建设机构化的住房租赁市场，有可能面临巨大的供求失衡问题。
这种经营性的失衡也有可能会传导至金融领域。而近一年来，每一个租赁融资渠道都有显著扩容。银行租赁专项贷款从无到有，不到半年，各大行就已达成了过万亿元的意向授信规模。公司债券虽尚未有融资落地，但不到3个月，就有超过300亿元的专项公司债券发行计划获批，量级上看，预计一年内也将达到千亿元水平。资产证券化各类产品的总融资规模快速提升，从2017年年初的数亿元规模，迅速攀升到百亿元级别的储架规模。
二是警惕金融产品的管理风险。
即使是热点区域本身，住房租赁市场的金融需求也需谨慎对待。谋求资产证券化的呼声很高，但操作必须谨慎。
一方面，资产证券化产品本身管理复杂，涉及多方利益。基金管理人、计划管理人、SPV、项目公司等较多参与方实质性在进行博弈，确保透明运营、有效监管实属说易行难。《通知》也提出，未来将建立健全业务合规、风控与管理体系，强化中介机构和发起人责任，即是对这一风险的重视和预警。
另一方面，相关产品存在项目管理风险和期限错配风险。当前国内市场的租金收益率不足2%，因此投资回报周期相当漫长。而目前已经先行探索的住房租赁金融项目，大多周期不超过5年，这意味着项目存在期限错配，必须通过回购或再融资来解决问题。当然，这种基础资产与产品期限错配的问题在资产证券化中十分常见，并非绝对无解，但大多数方案仍存在一定的投资风险和合规风险。
无论如何，住房租赁市场对于回归住房居住属性意义重大，也将随着我国经济社会不断发展成为一个趋势。发展相关资产证券化产品是金融支持实体经济的重要表现。当然，在这个过程中，既要避免一窝蜂追热点的盲目热情，对实际市场需求、项目管理和金融产品的设计、监管的每一个细节求真求实，方是政策重点。
