租赁合同因征收终止，承租人享受何种权益？
【基本案情】
2005年12月16日，宋先生（甲方）与某商贸公司签订门面租赁协议，约定由宋先生将其所有的位于滨江路7栋地下仓库出租给该商贸公司使用，租赁期限从2006年2月20日起至2016年2月19日，商贸公司可就经营需要进行室内装饰。如甲方提前收回门面，由甲方按原价付给乙方室内装饰的全部费用及因此造成的一切经济损失。2012年9月，该片区房屋被国家征收，宋先生与房屋征收中心签订房屋征收货币补偿协议书。2012年10月8日，宋先生向原告发出通知，告知因政府征收其承租的房屋，请原告于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还，同时解除双方签订的租赁合同。同日，该商贸公司收到该通知后未提异议。2013年7月11日，该商贸公司对该房屋装修装饰损失申请鉴定。经鉴定，房屋装修工程造价为80359.21元。2013年8月7日，原告将该房屋交付给征收中心。
另查明：征收中心对该房屋中的冻库设备和冷酷构建物土建部分评估总价为47万，征收中心支付了宋先生积极搬迁奖励费1.5万元、装修装饰补偿费8万元和6个月的停产停业损失费17万元。因宋先生和贸易公司对上述补偿款分配不服，商贸公司诉至法院，请求依法判决被告支付原告搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费共计81万元。
重庆市江津区人民法院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告之间的房屋租赁合同已于被告解除通知指定的2012年11月8日解除。该合同的解除系政府征收原因所致，原告对该合同的解除并无任何过错。按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。故判决宋先生支付商贸公司搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、装修装饰损失费、停产停业损失费共计72万元。一审宣判后，双方当事人均不服，上诉至重庆市第五中级人民法院。
重庆市第五中级人民法院经审理认为：一、租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。二、出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。三、租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。故判决撤销一审判决中对原告积极搬迁奖励费的补偿，因该费用实际支付给被征收人，原告无权主张，其余一审判决事项，二审予以支持。
【法律分析】
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征收补偿条例）正式公布实施。该法规明确将被征收入限定为所有权人，对承租人在征收补偿中的利益未予考虑。基于此，在实际征收过程中，承租人享受何种补偿权益，实践当中争议较大。
一、承租人不享有征收补偿合同权利，其应依租赁合同主张合同权益
出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，征收补偿合同由国家与所有权人签订，承租人不再是征收补偿法律关系当事人。从法理上讲，合同权利义务由合同双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。同时，征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据。
当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定也无法律规定的，应当按照法律基本原则处理。在此情况下，承租人可以基于合同法相关规定主张搬迁费、装修补偿等合同权益。
二、承租人依法享有停业停产损失赔偿
在赔偿损失责任问题上，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成经济损失的，应该予以补偿。首先，因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人和承租方对此客观因素并无牵连，不属于双方违约的情形。其次，承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，不符合权利与义务一致、责任与行为一致的原则。再次，承租人存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿实为不公正。在此情况下，国家征收应适当考虑对承租人的停产停业损失给予充分补偿，如果承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定，在没有对承租人进行全面的税务、财务审计的情况下难以确定剩余期限的经营利润的，酌情确定一定期限的恢复经营期（比如一年时间），由征收方给予承租人一定补偿，符合公平正义的法律精神。
【典型意义】
租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人可以依据租赁合同主张搬迁费、装饰装修费用等。同时对于承租方停产停业孙德，根据确定一定期限的恢复经营期，由征收方给予承租人一定补偿，符合公平正义的法律精神。
