新的营改增文件财税（2016）36号文件出台了，从2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全面实行营业税改征增值税。内容广而杂，下面仅就租赁行业的不同适用范围和税率及销售额计税依据和发票开具有关问题梳理一下，便于清晰掌握。
财税（2016）36号第十五条
增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。
从以上税率规定，不动产租赁服务税率是11%，动产租赁是17%。
租赁的概念：租赁是指资产的所有者(出租人)授予另一方(承租人)使用资产的专用权并获取租金报酬的一种合约。
然而在税法上，有些动产租赁虽然都是租赁，但适用的税率税目却不相同。
比如：1、出租车公司向使用本公司自有出租车的出租车司机收取的管理费用，按照陆路运输服务缴纳增值税，税率为11%，而不按有形动产租赁的17%缴纳增值税。
2、水路运输服务中的程租、期租业务，也不按有形动产租赁业务缴纳增值税，而是按水路运输11%税率交纳增值税。
3.航空运输服务。
航空运输的湿租业务，也是按交通运输的航空运输服务11%交纳增值税。
以上的业务均不按税法中的租赁业务税目交纳增值税，而是按照交通运输业交纳增值税。有关程租、期租、湿租的解释，请大家看财税（2016）36号文件解释。
而在现行税法里的租赁叫做租赁服务
租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。
（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。
按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税，而是按金融贷款业依6%交纳增值税。
（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。（税率依其发布广告的载体而定）
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，税率为11%。
水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁，税率为17%（按照有形动产租赁）。
光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
有关融资租赁和融资性售后回租业务计税依据规定：
（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。
（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。
继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
通过以上分析，不同的租赁标的、租赁方式有着不同的税目税率，大家不要混淆了，要牢牢把握其租赁的实质，不要错用税率税目。
