2018年12月13日，财政部发布了修订的《企业会计准则第21号——租赁》(CAS 21租赁 2018)。在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
原准则(CAS 21租赁(2006))要求以风险和报酬转移为基础，将租赁划分为融资租赁与经营租赁，且对经营租赁承租人不确认相关资产和负债；但新准则取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，采用单一会计模型，基于合同约定的权利义务，要求承租人对所有租赁在资产负债表中均确认相应的使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。
在出租人方面，基本沿袭了现行准则的会计处理规定，保留了融资租赁与经营租赁的双重模型。不过改进了出租人的信息披露，要求出租人披露对其保留的有关租赁资产的权利所采取的风险管理战略、为降低相关风险所采取的措施等。
一、新租赁准则主要影响
（一）租赁范围的判断
新租赁准则下，一项合同要被分类为租赁，必须要同时满足三个关键要素，分别为：
(1)是否存在一项可识别资产；
可识别资产：合同已对标的资产指定，供应方不拥有对标的资产的实质替换权且标的资产在物理上可区分时，才存在已识别资产。
(2)是否有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
获得经济利益的方式包括持有、使用或转租资产。
以及
(3)是否有权在已识别资产使用期间主导其使用权。
（二）承租人会计处理
01
租赁初始确认
根据新租赁准则的相关规定，在租赁初始确认的时候，应当将除短期租赁（不超过12个月，不含资产购买权）和低价值资产租赁（全新资产价值较低）简化处理以外的所有租赁合同相关的使用权资产和租赁负债在资产负债表上核算。
02
租赁负债的初始计量：
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。识别应纳入租赁负债的相关付款项目是计量租赁负债的关键。
（1）租赁期：指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。
承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。
承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。
（2）租赁付款额：指的是承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项。
包括：
A、固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
租赁激励是指出租人提供给承租人的优惠条件，租赁激励的方式包括：免除租金、减少租金、出租人部分或全部支付装修费用或固安费等；
B、取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
C、购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；
D、行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
E、根据承租人提供的担保余值应支付的款项。
（3）折现率：租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
03
租赁负债的后续计量：
（1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；
（2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；
（3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
04
使用权资产的初始计量
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，应扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）承租人发生的初始直接费用；
（4）承租人为拆卸及移除租赁资产、恢复租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
05
使用权资产的后续计量
在租赁期开始日后，承租人应当采用成本模式对使用权资产进行后续计量(以成本减累计折旧及累计减值损失进行后续计量，与现准则下固定资产的计量模式相类似)。
06
短期租赁和低价值租赁
在新租赁准则下，对于短期租赁和低价值租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。做出上述选择的，应当将相关租赁付款额在租赁期按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。此外，承租人也可以选择不分拆租赁合同中的非租赁成份，将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁。
（1）低价值资产租赁：是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。根据新租赁准则应用指南的举例，符合低价值资产租赁的资产全新状态下的绝对价值应低于人民币四万元。
（2）短期租赁：是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。
（3）租赁合同的分拆：可拆分租赁，是指租赁资产中包含租赁部分和非租赁部分的租赁合同，为简化处理，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，承租人应参考出租人处理方法根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，在实务操作中较复杂。承租人选择不分拆的，应当将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁。
二、新租赁准则会计分录
（一）会计科目设置
01
承租人
使用权资产、使用权资产累计折旧、使用权资产减值准备、租赁负债
注：租赁期开始日当月（确有困难可次月）计提折旧，借方科目根据性质判断
使用权资产减值准备一经计提，不得转回
符合资本化条件的利息费用可以资本化
02
出租人
融资租赁资产、应收融资租赁款、应收融资租赁款减值准备、租赁收入
注：应收融资租赁款减值为“信用减值损失”
对于日常经营活动为租赁的企业，其利息收入和租赁收入可以作为营业收入列报
（二）承租人会计分录
01
租赁期开始
借：使用权资产 【初始账面价值】
租赁负债——未确认融资费用
贷：租赁负债——租赁付款额
银行存款等 【支付租金】
02
年末确认折旧和财务费用
借：管理费用
贷：使用权资产累计折旧
借：财务费用——利息费用
贷：租赁负债——未确认融资费用
03
支付租金
借：租赁负债——租赁付款额
贷：银行存款等
04
计提减值准备
借：资产减值损失
贷：使用权资产减值准备
