问：房屋租赁涉及哪些税？如何计算？
增值税：
政策依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）
1、一般纳税人出租房屋，适用一般计税的，税率为9%；适用简易计税的，征收率为5%。
2、小规模纳税人出租房屋，适用征收率5%。
3、个体工商户和其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%缴纳增值税。
政策依据：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）
4、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。
5、其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
6、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
注意：根据《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第8号）规定，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税。
房屋租赁属于“现代服务—租赁服务—经营租赁服务”，不在8号公告的免征范围之内。
小结：在增值税这个环节，多数情况下，需要缴纳增值税的就只剩下一般纳税人了，但是一般纳税人可以抵扣进项税额，最终缴纳的增值税是多少，取决于企业是否可以取得进项专票，在极端情况下，增值税税负可能会高一点，最多也就9%。
房产税：
1、企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
2、对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
3、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
4、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）
5、对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
小结：企业出租房屋，房产税税负确实不低。
印花税：
1、企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。
2、财产租赁合同的计税依据为租赁金额；经计算，税额不足1元的，按1元贴花。
《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
3、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
企业所得税：
1、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)
2、如果交易合同或协议中规定租赁期限年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
个人所得税：
1、财产租赁所得，以1个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，减除费用20%。适用税率20%。
《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
2、对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
结论：
如果企业租赁个人的非住房，涉到的税有增值税、附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。月租金不超10万的情况下，免增值税，附加税也就免了，需要缴纳12%的房产税（减半）、城镇土地使用税（减半）、0.1%的印花税（减半）、20%的个人所得税；如果是租赁个人的住房，月不超10万的情况下，需要缴纳4%的房产税（减半）、10%的个人所得税。
实务中可能存在税负转稼的问题，出租方不承担税款，变相由承租方来承担。或者涨房租，或者让承租方单独缴纳税款。
